Ferienwohnung als Rendite Mietobjekt

[Paparemo1]

Moin,
evtl. kann hier dere ein oder andere ja mal helfen.
Ich plane derzeit mir eine kleine Fewo an der Ostsee zu kaufen.
Einfach um etwas Kohle damit zu machen.
Hat da jemand erfahrungen mit?Mit welcher Auslastung sollte man rechnen?
Ich gehe derzeit von 30-35 Wochen aus.
Die Wohnung wird auf dem Privall in Travemünde sein.
Vermietung läuft dann als "all in Packet" über Novasol.
Hat jemand mir Novasol als Vermieter Erfahrungen?
Derzeit tendiere ich zu einber kleinere 37 m² Wohnung für 2+2 Personen,
da ich denke das diese eine bessere Rendite abwerfen wird.
Derzeit geht man von einer Brutto Rendite von 8% aus.
Ic h bekomme die Tage das umfassende Angebot für Kauf Finanzierung und Vermietung.
Das ganze leigt dann in absoluter Top Lage.
Der Kaufpreis liegt auf hohem Niveau_ (über 5T Eur/m²)
Wertsteigerung nach 10 Jahren??? Keine Ahnung.

[sea u in denmark]

Nach den Erfahrungen im Bekanntenkreis wäre ich vorsichtig: Mieter sind demnach unzuverlässig und unberechenbar, für die Obrigkeit sind Vermieter nur hilflose Ausbeutungsobjekte, und beim Rechtsstreit hatten die Vermieter stets den Eindruck, als Verbrecher eingestuft zu werden.

Was aber nicht heißt, dass ich bessere Renditeobjekte kenne, und vermutlich gibt es auch Vermieter, die Glück haben und eine Rendite erzielen....

Mit Novasol habe ich (nur als Mieter) gute Erfahrungen, erscheinen mir vernünftig und fair. Nach meinem Eindruck nehmen sie ihren Vermietern eine Menge Probleme ab, lassen sich aber auch gut dafür bezahlen.


sea u in denmark

[Fraenkie]

Wird sie (und die gesamte Anlage) neu gebaut?

Festpreis und Festtermin für die Immo ausmachen.
Anwalt im Hintergrund prüfen / mitlaufen lassen.
Nie anzahlen.
Bezahlen am Besten bei Übergabe, bzw. maximal vorsichtig nach Baufortschritt.

Nicht dass du 3 mal nachschiessen musst bis das Ding endlich fertig wird.

[jugofahrer]

Für solch ein Invest stellt sich auch die grundsätzliche Frage: Wie wird das ganze finanziert?

Mit Darlehen?
Aus Eigenkapital?

Es ist verlockend, gegenüber den derzeitigen Kapitalverzinsungen, die keine mehr sind, bei einer versprochenen 8%-Rendite solch einen Schritt in Erwägung zu ziehen, wenn es sich um vorhandenes Geld handelt.

Wenn das ganze jedoch finanziert werden muß (bzw. zum überwiegenden Teil), dann würde ich persönlich davon Abstand nehmen.

Risikobereitschaft muß auf jeden Fall gegeben sein. meins wärs nicht

[Fraenkie]

Zitat von jugofahrer

Für solch ein Invest stellt sich auch die grundsätzliche Frage: Wie wird das ganze finanziert?

Mit Darlehen?
Aus Eigenkapital?

Es ist verlockend, gegenüber den derzeitigen Kapitalverzinsungen, die keine mehr sind, bei einer versprochenen 8%-Rendite solch einen Schritt in Erwägung zu ziehen, wenn es sich um vorhandenes Geld handelt.

Wenn das ganze jedoch finanziert werden muß (bzw. zum überwiegenden Teil), dann würde ich persönlich davon Abstand nehmen.

Risikobereitschaft muß auf jeden Fall gegeben sein. meins wärs nicht

In Zeiten wo du auf grössere Geldbeträge Strafzinsen zahlen musst bzw. Geld für fast nix von der Bank bekommst läuft es für die "Projektierer" und "immobilienentwickler" rund. Hier in Stuttgart werden willenlose Preise für Immobilien bezahlt. Preis=28mal Jahresmieteinnahmen......Wahnsinn

[Paparemo1]

Es ist ein Neubauprojekt.
Zahlung erfolgt erst bei Schlüsselübergabe.
Finanzierung 20 EK 80 Darlehn.
Wertsteigerung erwarte ich erstmal nicht, da der Kaufpreis bereits bei über 5TEUR/m² liegt, das ist zumindest derzeit das Höchste was für eine Ferienimmobile aufgerufen wird. Novasol Prognostiziert eine Auslastung vom 33 Wochen. Bei Gegenrechnung aller Kosten Provisionen ect. ergiebt das ein leichtes Plus in der Kasse. Saisonale Mietpreisänderungen sind berücksichtigt.
Mi dieser Rechnung liegt die EK Rendite bei ca. 15%.

[billi]

Da würde ich eher über eine Eigentumswohnung mit Dauervermietung nachdenken. Das ist meiner Meinung nach sicherer.
Derzeit sind die Zinsen niedrig aber die KAufpreise für Wohnungen entsprechend hoch.

Wenn ich aber deinen Wunsch 37m² mit 5000€/m² rechne bekommst du da viele Wohnungen für das Geld und hast 12 Monate Vermietet.

Eventuell die Wohnung in der Nähe nehmen und was für die Kinder haben später.

[Fraenkie]

5k€ pro m²

Da würde bei mir der Ölfilm aus Prinzip reißen.

Ist da ein eigener Strand und Hafen dabei

Ohne Witz, was will man denn für 37m² pro Woche berechnen? (Abzüglich der Kosten des Verwalters).

Wie begründet man die 33 von 52 Wochen? Gibt´s in der Nähe vergleichbare Zahlen?

[nasowas66]

Ich kenn mich mit Haus/Wohnungskauf nicht aus und frag deshalb mal doof...

Wenn ca 33 Wochen vermietet ist und man ca 50 Euro pro Nacht bezahlt, komm ich auf eine Jahresmiete von 49.500 Euro.
Diese Miete würde er bei einer "normalen" Wohnung niemals bekommen...das wären 4.125 Miete/Monat..auch wenn man dann Verwaltungskosten o.ä. hat,ist es doch der bessere Deal mit der FeWo, oder?

[billi]

Zitat von nasowas66

Ich kenn mich mit Haus/Wohnungskauf nicht aus und frag deshalb mal doof...

Wenn ca 33 Wochen vermietet ist und man ca 50 Euro pro Nacht bezahlt, komm ich auf eine Jahresmiete von 49.500 Euro.
Diese Miete würde er bei einer "normalen" Wohnung niemals bekommen...das wären 4.125 Miete/Monat..auch wenn man dann Verwaltungskosten o.ä. hat,ist es doch der bessere Deal mit der FeWo, oder?

Vom den 50€/Nacht zieht die Vermittlung ja einiges ab. Dann geht auch mal was zu Bruch was man nicht gleich sieht bei einer Abnahme oder es muss jährlich renoviert werden.
Die 33 WOchen die so ein Vermittler anpreist relativieren sich schnell zu der Hälfte.

Meine Bekannte hat eine Wohnung in Garmisch ca. 150m von der Schanze weg.
Die kommt auf 15 Wochenenden und 5-6 Wochen im Jahr. (460€/ Woche verlangt sie bei 2 Personen).

[Gerhart]

Deine rechnung mußt du mir schon mal genauer erklären.....


Gerhard

[billi]

Zitat von Gerhart

Deine rechnung mußt du mir schon mal genauer erklären.....


Gerhard

Jupp mir auch

50€ Pro tag x 7 x 33 =11550 € wie sie auf 49500 kommt frage ich mich auch.

[nasowas66]

Zitat von Gerhart

Deine rechnung mußt du mir schon mal genauer erklären.....


Gerhard

Zitat von billi

Jupp mir auch

50€ Pro tag x 7 x 33 =11550 € wie sie auf 49500 kommt frage ich mich auch.

Sorry Jungs....das weiß ich gerade selber nicht
Ignoriert das einfach

[Paparemo1]

Ja es gibt nebenan Vergleichsobjekte. Diese haben die Prognosen im Schnitt erreicht.
max 200 m zum Strand, Hafen direkt vor der Tür.
Die Miteinnahmen sind mit ca. 17KEUR angesetzt.
Das geht von 760 EUR in der Hauptsaison bis 260 EUR in der Nebensaison/Woche.
Ich habe nach reichlicher Überlegung das Ganze nun wieder verworfen.
Mit mehr Eigenkapital wäre das rechenbar.

Hier mal das Objekt:
http://www.priwall-waterfront.de/de/

[billi]

Zitat von Paparemo1

Ja es gibt nebenan Vergleichsobjekte. Diese haben die Prognosen im Schnitt erreicht.
max 200 m zum Strand, Hafen direkt vor der Tür.
Die Miteinnahmen sind mit ca. 17KEUR angesetzt.
Das geht von 760 EUR in der Hauptsaison bis 260 EUR in der Nebensaison/Woche.
Ich habe nach reichlicher Überlegung das Ganze nun wieder verworfen.
Mit mehr Eigenkapital wäre das rechenbar.

Hier mal das Objekt:
http://www.priwall-waterfront.de/de/

Von den Mieteinahmen wie viel bleibt da bei dir hängen?
Wie viel bekommt die Gesellschaft?
Wie viel musst du jährlich investieren für Reinigung und Renovierungen ?

nehmen wir an du hast eine Finanzierung von 150000€
das sind bei 2,5% Verzinsung knapp 4000€ Zinsen /Jahr
Bei so einem Projekt wirst du aber einen höheren Zinssatz erhalten.
Dann noch renovierungskosten usw.

Wenn von den 17k€ 35% (geschätzter Wert)an den Vermittler gehen bleiben dir nur 11500€
Damit musst du aber auch mal Jahre überbrücken bei dennen keine 17k€ reinkommen.

[Paparemo1]

Zinsen liegen für das Objekt bei 1,9%.
Es bleiben nach Kosten,Versicherungen, Vermietungskosten, Tilgung, Abschreibung ca. 1500 EUR/Jahr in eigenen Geldbeutel. Da sind noch keine Rücklagen mit berücksichtigt.

[billi]

Zitat von Paparemo1

Zinsen liegen für das Objekt bei 1,9%.
Es bleiben nach Kosten,Versicherungen, Vermietungskosten, Tilgung, Abschreibung ca. 1500 EUR/Jahr in eigenen Geldbeutel. Da sind noch keine Rücklagen mit berücksichtigt.

also 10% der zu erwartenden Einnahmen.
wenn diese aber Abnehmen, die Auslastung also wesentlich geringer sind, bleiben die Fixkosten (Versicherung, Tilgung,....) jedoch gleich.

dann ist ruckzug deine Rendite eine Ausgabe.


Da würd ich lieber die 150 000€ in eine normale Wohnung stecken und die Mieteinahmen von 12 Monaten generieren.

[HänschenHamburg]

Für die Kohle würde ich mir auch eher eine dauerhaft zu vermietende Wohnung kaufen.

Bekannte von mir haben sich vor Jahren auch eine Ferienwohnung auf einer Ostseeinsel der neuen Bundesländer gekauft. Ok, einiges größer, aber das Rechenexempel ist ja ähnlich.

Die avisierte Auslastung kommt regelmäßig nicht zustande; insbesondere außerhalb der Ferienzeiten, da viele sehr wetterabhängig spontan buchen (oder eben auch nicht).

Kosten, und da ist die Provision ja nur EIN Aspekt, laufen natürlich unvermindert weiter.

Schäden gibt es regelmäßig und es ist deutlich zu erkennen, dass einige, nicht wenige, Mieter nicht gerade pfleglich mit einer Ferienwohnung umgehen.

Der gesamte Fußboden musste jetzt erneuert werden, sowie sämtliche Teppiche in den Schlafräumen. Ebenso die Polstermöbel. Alles zerstört und versifft durch Hunde, warum die Eignerin jetzt die Tierhaltung dort untersagt hat (obwohl sie selbst Tierhalterin ist). Mindert bei einer Terrassenwohnung, nur 500 Meter vom Strand entfernt, wiederum die Auslastungsrate.

Und ständig gibt es Nerv mit den Reinigungsfirmen, weil die (sehr teure!) Grundreinigung immer nur huschiwuschi gemacht wird.
Wir waren letztens drei Tage dort, um mal wieder Grund rein zu bringen und haben echt einen Riesenaufwand gehabt.
Bei einer Ferienwohnung in dieser Preisklasse MUSS einfach alles tippitoppi sein, klappt aber nicht.
Die Zeit und den Nerv muss man auch erstmal haben und eine hoffentlich nicht allzu große Entfernung zum Objekt.

Die eigene Nutzung (die auch mit geplant war), findet nur bedingt statt, weil die Ausnutzung in der Ferienzeit dringend benötigt wird, um nicht große Verluste zu verbuchen...

Ich denke, das Ding trägt sich (gerade so), mehr aber auch nicht und ein "Selbstgänger" ist es schon gar nicht durch den Aufwand.

[Verbraucheranwalt]

Vor allem hätte ich immer im Kopf das zur Zeit die Auslastung recht hoch ist was auch an der großpolitischen Wetterlage liegt.

Aber wenn in 10 Jahren die Türkei, Ägypten, Tunesien und Marokko wieder gefahrlos bereisbar sind, ist Travemünde vielleicht nicht mehr ganz so attraktiv.

Gruß
Chris

[billi]

Man kann natürlich zu bestimmten Zeiten auch andere Preise aufrufen.

Die Ferienwohnung meiner bekannten wurde zum G8 Gipfel in Garmisch für den 4fachen Preis / Woche vermietet.
Es war ein Reporterteam in der Wohnung und die 4 Wochen die angemietet waren wurden fürstlich bezahlt.

[Joda2011]

Zitat von Paparemo1

Ja es gibt nebenan Vergleichsobjekte. Diese haben die Prognosen im Schnitt erreicht.
max 200 m zum Strand, Hafen direkt vor der Tür.
Die Miteinnahmen sind mit ca. 17KEUR angesetzt.
Das geht von 760 EUR in der Hauptsaison bis 260 EUR in der Nebensaison/Woche.
Ich habe nach reichlicher Überlegung das Ganze nun wieder verworfen.
Mit mehr Eigenkapital wäre das rechenbar.

Hier mal das Objekt:
http://www.priwall-waterfront.de/de/

Hi
so schnell wuerde ich aber nicht aufgeben. Sicherlich ist die Vermieterei - ob dauerhaft oder Ferienwohnung- eine Belastung und mit Arbeit verbunden. wenn nicht wuerde es doch auch jeder hins und kunz es auch machen trotzdem ist es eine interessante alternative anlageform die man ueberdenken soll. Dauerhaft Mietwohnung wuerde ich dir nicht empfehlen. Und wenn du realistisch an die sache rangehst und nicht von auslastungen traeumst die nie erreicht warden, macht das ganze sicher auch spass. Ein interessanter Artikel mit vielen Fakten findest du uebrigens -- gerade fuer die gegend fuer die du dich interessierst- in der letzten Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung vom 3. Juli. 2016. Also - gut ueberlegen, kein schiss in der hose - und ran an die bulletten...
gruss aus dem Saarland
henning

[Fraenkie]

Zitat von Paparemo1

Ja es gibt nebenan Vergleichsobjekte. Diese haben die Prognosen im Schnitt erreicht.
max 200 m zum Strand, Hafen direkt vor der Tür.
Die Miteinnahmen sind mit ca. 17KEUR angesetzt.
Das geht von 760 EUR in der Hauptsaison bis 260 EUR in der Nebensaison/Woche.
Ich habe nach reichlicher Überlegung das Ganze nun wieder verworfen.
Mit mehr Eigenkapital wäre das rechenbar.

Hier mal das Objekt:
http://www.priwall-waterfront.de/de/

Das hat mit Eigenkapital oder sonstwie Kapital nix zu tun,

ich finde auf den Bildern etc. das Projekt super.

Aber noch lange ist es nicht fertig, und schon gar nicht etabliert......

Ich würde auch warten und schauen.

[HänschenHamburg]

Zitat von Paparemo1

Ja es gibt nebenan Vergleichsobjekte. Diese haben die Prognosen im Schnitt erreicht.
max 200 m zum Strand, Hafen direkt vor der Tür.
Die Miteinnahmen sind mit ca. 17KEUR angesetzt.
Das geht von 760 EUR in der Hauptsaison bis 260 EUR in der Nebensaison/Woche.
Ich habe nach reichlicher Überlegung das Ganze nun wieder verworfen.
Mit mehr Eigenkapital wäre das rechenbar.

Hier mal das Objekt:
http://www.priwall-waterfront.de/de/

Persönliche Erfahrungen sind - neben den gern avisierten Renditen und Auslastungen - sicher ein guter Entscheidungsaspekt.

Meine Bekannten hatten - zusätzlich - neben dem o.g. Objekt noch bis letztes Jahr ein weiterers (ca. in der von Dir avisierten Größenordnung) in Heiligenhafen.

Haben sie nach viel Ärger und mit einem kühlen Kopf abgestoßen.

Auch dort ähnliche Probleme mit Vermittlung, Reinigung (wird von den Vermittlern gestellt), kleinen Hausmeisterreparaturen (dito) etc.
Wechseln ist auch nicht oder nur schwererdings möglich, denn einige haben da ein Monopol auf bestimmte Gebiete.

Und nun, wo die Wohnung abbezahlt war, standen sehr große neue Investitionen an.

Mobiliar entweder verwohnt oder nicht mehr zeitgemäß, Badezimmer, Küche und Bodenbeläge ebenso.
Mieter (und empfehlende Vermittler) picken sich (logisch) die schönsten und modernsten Objekte heraus für die Urlaubszeit. Da muss man im Fluss bleiben, um die Hütte regelmäßig vermietet zu bekommen.

Sie haben es letztlich endlich verhökert.

[ferenc]

Zwei Parteien verdienen an solchen Objekten immer, die Banken und die Firmen, die so etwas projektieren.


Für die Käufer bleibt das langjährige Risiko

[DerMajo]

Die Auslsstungsprognose mit 33 Wochen ist utopisch. Seriös sind 90 Tage pro Jahr. In unserer Anlage ist ein Drittel bei dieser Firma und sind nicht glücklich. Die jagen wegen der Auslastung alles durch. Schadebsquote sehr hoch und die Kosten ebenfalls. Bei dem Quadratmeterpreis ist die Renditerechnung utopisch und schöngerechnet. Steigen die Zinsen und sinkt die Auslastung hast du ein weiteres Loch worin dein Geld verschwindet. Hast du das Geld übrig und als Altersversorgung geplant ist das was anderes. Hier jedoch stimmen EK, Quadratmeterpreis und Auslastungsvorschau nicht überein.

Grüsse