Nebenkostenabrechnung 2009

[mimo]

Zitat von Fred

Das ist aber sehr nett von Dir,dass Du das gestattest !!
Allerdings hast Du wohl kaum eine Ahnung wie lange es dauern kann, bis man einen solchen Mietnomaden aus der Wohnung hat und was das kostet !

Doch, deshalb hab ichs ja geschrieben. Nur so ergibt doch die Äußerung einen Sinn.

Ein Vermieter tritt wenn er richtig kalkuliert überhaupt nicht in Vorleistung, im Gegenteil der Mieter zahlt seine ersten Nebenkosten, obwohl er noch nichts verbraucht hat. Denk mal drüber nach.

Des Weiteren waren bei uns damals noch keine Ernergiepässe vorhanden. Mal davon abgesehen sind diese Energiepässe für Laien wenig hilfreich. Der Vermieter kann aber auf Grund seiner Erfahrungen sehr wohl eine normalisierte Kalkulation erstellen.

Ich weiß auch gar nicht wo euer Problem liegt, wenn ihr als Vermieter doch die Nebenkosten vernünftig angebt, habt ihr doch nix zu befürchten und alle sind glücklich.

Ich habe nie gesagt, dass ich mich an den Nebenkosten bereichern möchte. Kann ich ja auch gar nicht da ich nicht weiß wie hoch sie ist.

Aber ihr könnt mir nicht erzählen, dass eine Normalierung bzw. Operationalisierung bei einer Nebenkostenabrechnung ein Problem darstellen würde. Ganze Konzerne werden so skalierbar gemacht. Dann sollte es bei einer Wohnung doch wohl kein Problem darstellen.

Ihr wollt euch als Vermieter nur nicht binden und euch die Daumenschrauben anlegen lassen.

[Vierzigplus]

Das leidige Thema Nebenkostenabrechnung!

Was ich beim ersten Überfliegen nicht feststellen konnte, ist der Abrechnungszeitraum:
- Einzug April 2009
- Ablesung November 2009? Da kann ich mir einen Abrechnungszeitraum per 12/2009 kaum vorstellen!
- Damit wäre ein Abrechnungszeitraum per 10/2009 wahrscheinlich und die Abrechnung längst verjährt (mit allen Folgen für den Vermieter)!

Wie liegt denn der Abrechnungszeitraum?

[Täuberich]

Darf ich mal fragen, in welcher Spanne sich bei Euch üblicherweise die Nebenkosten bewegen?

Ich fände das im Vergleich ganz interessant und könnte auch bei groben Abweichungen auf Einsparpotential hinweisen.
Sowas ist sicher schwer vergleichbar, ich geh von folgendem, auf Mieter umlegbaren Standard aus:

Heizkosten
Kalt/Warmwasser, Abwasser
Müll
Allgemeinstrom
Wartung
Gehwegreinigung (fals vorhanden)
Gartenpflege (falls vorhanden)
Grundsteuern

Nicht enthalten sind: Privater Stromverbrauch, Kommunikationskosten, Verwalterumlage, Reparaturen, Rücklagen

Bei uns sind das (Haus Bj 1996, 12 Wohneinheiten) rund 2 € pro qm im Monat.

[Fred]

Man muss ja nicht alles glauben, was hier von einzelnen Leuten behauptet wird .....

[Audiot_8p]

Zitat von Vierzigplus

Das leidige Thema Nebenkostenabrechnung!

Was ich beim ersten Überfliegen nicht feststellen konnte, ist der Abrechnungszeitraum:
- Einzug April 2009
- Ablesung November 2009? Da kann ich mir einen Abrechnungszeitraum per 12/2009 kaum vorstellen!
- Damit wäre ein Abrechnungszeitraum per 10/2009 wahrscheinlich und die Abrechnung längst verjährt (mit allen Folgen für den Vermieter)!

Wie liegt denn der Abrechnungszeitraum?

Keine Ahnung wohne im april 2011 2 jahre hier und noch nie was bekommen.....

[Vierzigplus]

Zitat von Täuberich

Darf ich mal fragen, in welcher Spanne sich bei Euch üblicherweise die Nebenkosten bewegen?...

Ist ohne weiteres nicht vergleichbar:
- Heizkosten; entstehen durch Gebäudestandard + Verbrauchsverhalten, € 0,30/m²/Monat möglich,
- Warmwasser; hängt direkt vom Verbrauchsverhalten ab, ca. 1/3 des Gesamt-Wasserverbrauchs, Kosten rund € 8/m³ bis € 9/m³ (ca. 125 kWh/m³).
- Kalt-, Abwasser; hängt direkt vom Verbrauchsverhalten ab, 48 m³/Person/Jahr Schnitt, 15-20m³/Person/Jahr möglich!
- Müll; Bescheide oft willkürlich, oft kein Einsparpotenzial,
- Allgemeinstrom; was hängt dran? Wie werden Verbraucher gesteuert (Zeitschaltuhren, Bewegungsmelder, E-Pumpen - falls Heizung dranhängt),
- Wartung; sollte qualifiziert gemacht werden, kaum Einsparpotenzial,
- Grundsteuern; Abgabenbescheid der Kommune, kein Einsparpotential!

€ 2,-/m²/Monat sind aber im grünen Bereich!

[Vierzigplus]

Zitat von Audiot_8p

Keine Ahnung wohne im april 2010 2 jahre hier und noch nie was bekommen.....

Frage doch einmal einen Nachbarn, ob er Dir eine Abrechnung zeigt. Da steht es drauf.

Alternativ (bei Gas): Rufe doch einmal den Versorger an; der kann sagen, wann bei Dir die Hauptzähler abgelesen werden (Indiz für den Abrechnungszeitraum).

Oder schaue auf das Fabrikat der Meßgeräte (Heizkostenverteiler?); ggfls. den Abrechnungsdienstleister direkt fragen. Den Abrechnungszeitraum für Deine Liegenschaft wird man Dir sagen.

[Fred]

Zitat von Audiot_8p

Keine Ahnung wohne im april 2010 2 jahre hier und noch nie was bekommen.....

Du machst Dich so ganz langsam immer unglaubwürdiger !
Eingangs hattest Du geschrieben :

Zitat von Audiot_8p

wir sind im April 2009 hier eingezogen in eine Mietwohnung, haben aber noch immer nicht die Nebenkostenabrechnung vom Vermieter (schon 2x mal per Mail angemahnt.

Ich glaube, Dir ist langweilig und Du willst uns hier einen Bären nach dem anderen aufbinden !

Im übrigen ist normalerweise im Mietvertrag der Abrechnungszeitraum festgelegt, man muss ihn nur mal lesen, wenn man sich nicht mehr erinnert, was man vertraglich vereinbart hat !

.

[mimo]

Wir sind im Mai 2009 eingezogen und haben ebenfalls noch nix erhalten. Ich halte das deshalb nicht fürn Scherz.

[Audiot_8p]

Zitat von Fred

Du machst Dich so ganz langsam immer unglaubwürdiger !
Eingangs hattest Du geschrieben :

Ich glaube, Dir ist langweilig und Du willst uns hier einen Bären nach dem anderen aufbinden !

Im übrigen ist normalerweise im Mietvertrag der Abrechnungszeitraum festgelegt, man muss ihn nur mal lesen, wenn man sich nicht mehr erinnert, was man vertraglich vereinbart hat !

.

Sorry ich meinte 2011

[Vierzigplus]

Wie gesagt; erster Step: Wie ist der Abrechnungszeitraum der Liegenschaft?

[EHB]

Hallo miteinander,

ich wohne jetzt seit 15 Jahren in meiner Wohnung, ist ein kleineres Mietshaus und fühle mich hier sehr wohl. Strom und Gas bezahle ich direkt dadurch sind bei uns die Nebenkosten doch ziemlich genau berechnet. Trotzdem hält er es in allen seinen Häusern so das er die Nebenkosten ein wenig höher ansetzt und lieber was zurück zahlt. Er sagt es ist ihn so lieber als seiner Kohle später hinterher zu rennen. Und bei uns im Haus haben wir keine Probleme damit wenn er mal länger braucht für die Abrechnung, weil ich habe noch nie nachgezahlt.

schönen Gruß Enrico

[Sunbeamer]

Zitat von mimo

Ein Vermieter tritt überhaupt nicht in Vorleistung, im Gegenteil der Mieter zahlt seine ersten Nebenkosten, obwohl er noch nichts verbraucht hat. Denk mal drüber nach.

Verzeih, dass ich dir widerspreche, aber das merkst du erst, wenn du selbst vermietest. Das ist so, wie du es schreibst, nicht richtig. Es gilt nur für den ersten Monat und dann auch nur, wenn du Verbräuche im engeren Sinne (Ab-/Wasser) meinst. Ansonsten kommt es auf den Abrechnungszeitraum und Fälligkeiten an.

Bei meiner Vermietung beginnt der Abrechnungszeitraum aus bestimmten Gründen vor der Heizperiode (ähnlich ist es, wenn Abrechnungsperiode zum 01.01. beginnt, denn Jan/Feb lösten in den letzten Jahren den meisten Energiebedarf aus). Da die Heizung mit Gas betrieben wird, leiste ich hierauf über's Jahr gleichbleibende Beträge. Von daher tut sich das nichts. Ein Vermieter aber, der mit Öl heizt, hat dann den Tank schon gefüllt und bezahlt, bevor er ratenweise Nebenkosten einnimmt. In der Regel wird auch die jährliche Wartung vor der Heizperiode durchgeführt. Im Frühjahr werden bei mir außerdem die Jahresrechnungen für Versicherungen und andere Leistungen fällig. Es kann also durchaus sein, dass erst in den Sommermonaten die Nebenkosten"voraus"zahlungen die Vorleistung des Vermieters allmählich ausgleichen.

Sunbeamer

[mimo]

Also, überlege nochmal. Ich als Mieter zahle egal ab welchen Monat immer zum 1. im voraus. Somit trete ich auf jeden Fall in Vorleistung. Ich hab ja halt noch nix verbraucht oder in Anspruch genommen.

[Libertad]

Aber zu zahlst jeden Monat dasselbe. Und im Winter sind die Kosten nunmal wesentlich höher, also gleicht sich das doch irgendwann und - wie aus.

Wenn ich hier so einige Meinungen höre, dann wäre es doch besser, für Gas, Wasser und Strom Automaten einzubauen. Wer was will, wirft seine Scheibchen ein. Keine Überraschung bei der Abrechnung, keine Schulden und Rückstände, keine Ärger mit der Abrechnung. Einspareffekte machen sich sofort bemerkbar und wer kein Geld hat, braucht halt nix.

In dem Erdteil westlich von uns läuft das ja zum Teil so....

[mimo]

Naja, für die Wahl der Heizungsart ist der Vermieter verantwortlich. Aber ich gebe dir recht, da wir nicht kleinlich sein wollen, dass es sich im Idealfall ausgleichen sollte. Ich denke auch nicht, dass wir hier über 100 oder 200€ reden. Ich versuch das mal ein wenig mit Fakten zu füllen:

Wohnung ca. 65 m² Altbau
Miete (kalt): 350€
Nebenkosten: 80€
Nachzahlung für 2005: ca 580€

12 x 80 = 960€

580 / 960 x 100 = 60,4%

Noch Fragen. Das meine ich mit (Betrug).

Wenn wir unsere Kunden (Mieter sind immer noch Kunden) so behandeln würden, könnten wir den Laden schließen.

[schnorps40]

Zitat von mimo

Naja, für die Wahl der Heizungsart ist der Vermieter verantwortlich. Aber ich gebe dir recht, da wir nicht kleinlich sein wollen, dass es sich im Idealfall ausgleichen sollte. Ich denke auch nicht, dass wir hier über 100 oder 200€ reden. Ich versuch das mal ein wenig mit Fakten zu füllen:

Wohnung ca. 65 m² Altbau
Miete (kalt): 350€
Nebenkosten: 80€
Nachzahlung für 2005: ca 580€

12 x 80 = 960€

580 / 960 x 100 = 60,4%

Noch Fragen. Das meine ich mit (Betrug).

Wenn wir unsere Kunden (Mieter sind immer noch Kunden) so behandeln würden, könnten wir den Laden schließen.

Du hast ja grundsätzlich recht damit, dass die NK-Vorauszahlung realistisch sein sollte. Ich habe einem Nachmieter immer den Betrag berechnet, den der Vormieter hatte und die war realistisch, weil angepasst wurde wenn die Abrechnung mehr oder weniger ergeben hat.

Deine oben aufgeführte Berechnung weist aber nicht im mindesten irgendeinen Hinweis auf Betrug aus.

- Versicherungen und sonstige Kosten könnten teurer geworden sein.

- Wasser-/Heizungsverbrauch höher als beim Vormieter (Kein Vermieter kann abschätzen, wieviel Wasser/Abwasser + Heizkosten ein Mieter verursacht. Ein Mieter schwitzt im Wohnzimmer bei 20°, der andere friert bei 25°. Ein Mieter nimmt täglich ein Wannenbad, der andere duscht 1x wöchentlich)

- Der letzte Winter war z.B. wesentlich kälter und länger als die Winter vorher und die Energiekosten waren ebenfalls höher (konnte man in jeder Zeitung nachlesen)


Beispiel für einen Betrug in einer Heizkostenabrechnung:

Am 31.12.XX wurden (angeblich) 4.664 l Heizöl in einen 4.000 l Tank getankt.
Am 01.01.XY war der Inhalt des Tanks ca. 2.300 l (lt. HK-Abrechnung des Folgejahres)

Lt. Abrechnung wären also von 31.12.XX bis 01.01.XY (1 Tag) in dem Haus 2.364 l Heizöl + evtl. Bestand, verbraucht worden (bei einem Jahresverbrauch von ca. 3000 - 4000 l definitiv unmöglich)
Der Tankwagen hat aber grundsätzlich nach dem Betanken des Hauses in dem wir wohnten, das Haus des Vermieters (ein paar Häuser weiter) betankt

Bei diesem Vermieter war KEIN einziger Posten der NK-Abrechnung korrekt, das war vermutlich auch der Grund, weshalb er die Abrechnungen erst ein paar Jahre später übergeben hat. Einsicht in die Originalbelege --> Fehlanzeige, unvollständig zugesandte Kopien der Originalbelege wiesen noch viele weitere Betrügereien auf. Alles aufzuführen führt hier aber zu weit, außerdem läuft das Verfahren gegen den Vermieter noch )

[Fred]

Zitat von mimo

Naja, für die Wahl der Heizungsart ist der Vermieter verantwortlich. Aber ich gebe dir recht, da wir nicht kleinlich sein wollen, dass es sich im Idealfall ausgleichen sollte. Ich denke auch nicht, dass wir hier über 100 oder 200€ reden. Ich versuch das mal ein wenig mit Fakten zu füllen:

Wohnung ca. 65 m² Altbau
Miete (kalt): 350€
Nebenkosten: 80€
Nachzahlung für 2005: ca 580€

12 x 80 = 960€

580 / 960 x 100 = 60,4%

Noch Fragen. Das meine ich mit (Betrug).

Und wer ernsthaft glaubt, dass man mit einer monatl. Nebenkostenvorauszahlung von 80.-€ auch nur annähernd die tatsächlichen Nebenkosten bezahlt ist ein Dummkopf !
Dein Vermieter ist mit Deinen läppischen Vorauszahlungen für Dich ganz erheblich in Vorleistung getreten - aber mit Deiner kleingeistigen Einstellung verstehst Du das ja nicht - liegt das an Deinem IQ ???

[mimo]

Ich glaube schon, dass die Abrechnung korrekt war. Nur waren die Nebenkosten beim Beginn des Mietvehältnisses zu niedirg angesetzt.

Preiserhöhungen werden auch selten zurückdatiert, so dass eine umgehende Anzeige beim Mieter und eine dadurch bedingte Erhöhung der Nebenkosten der Nachzahlung entgegen wirken würde. Wie gesagt ich rede hier ja auch nicht über 5 bis 10 %. Mein Heizverhalten ist eher zurückhaltend und die Winter waren hier noch milder. Auch ein überdurchschnittlicher Wasserverbrauch kann denke ich ausgeschlossen werden.

[mimo]

Zitat von Fred

Und wer ernsthaft glaubt, dass man mit einer monatl. Nebenkostenvorauszahlung von 80.-€ auch nur annähernd die tatsächlichen Nebenkosten bezahlt ist ein Dummkopf !
Dein Vermieter ist mit Deinen läppischen Vorauszahlungen für Dich ganz erheblich in Vorleistung getreten - aber mit Deiner kleingeistigen Einstellung verstehst Du das ja nicht - liegt das an Deinem IQ ???

Na da haben wir wieder einer der Helden der gleich persönlich wird.

Überlege dir mal wie du mit den Leuten sprichst. Ich versuche ja auch respektvoll mit dir umzugehen, auch wenn es mir immer schwerer fällt.

Ich bin immer noch Mieter, damals noch unerfahrener als heute und in der vorherigen Wohnung habe ich nur 50€ bei 50m² bezahlt und bin auch damit hingekommen.

Also lehn dich mal bitte nicht so weit aus dem Fenster.

[Vierzigplus]

Zitat von mimo

...Noch Fragen. Das meine ich mit (Betrug).

Wenn wir unsere Kunden (Mieter sind immer noch Kunden) so behandeln würden, könnten wir den Laden schließen.

Selten derartige Unterstellungen gelesen! Immer der böse Vermieter und der arme Mieter!
Wer glaubt, ca. 65 m² Altbau mit € 80/Monat bewirtschaften zu können, glaubt auch an den Weihnachtsmann! Selbst mit den tatsächlich gezahlten rund € 1.500,- kommst Du auf rund € 2,-/m²/Monat und bist damit im grünen Bereich!

Ich bin seit zig Jahren in der Betriebskostenbranche; wie oft erlebe ich, dass Vermieter zusammenzucken, wenn ich auf die Frage "wieviel Vorauszahlung soll ich nehmen" mit "€ 2 bis € 2,50/m²/Monat" antworte. Da diskutiere ich mit Vermietern ("mein Mieter hat doch nicht soviel Geld"), dass er die Vorauszahlung eher hochsetzen soll und auch mal beim Mieterbund nachschaut!

Aber das ist ja nicht Inhalt dieses Threads!

[mimo]

Ich habe das Wort Betrug absichtlich in Klammern gesetzt, da ich nicht so weit gehen möchte und das auch nicht so meine.

Fakt ist, dass ich für meine erste Wohnung 50² nur 50€ Nebenkosten bezahlt habe und damit hingekommen bin. Zur Info, Warmwasser wurde immer über elek. Durchlauferhitzer produziert.
Und wir reden von 2005.

Auf Grund dieser Fakten habe ich die 30€ mehr schon für realistisch angesehen. Ich wollte damals auch max. 400€ für die Wohnung ausgeben, nicht weil ich mehr nicht gekonnt hätte. Da mir die Wohnung so gut gefallen hatte, war ich auch mit 430€ einverstanden.

Aber bei 480€ hätte ich es mir wahrscheinlich anders überlegt und das wußte der Vermieter genau.

Und das die Preise heute anders sind ist mir auch klar.

[Sunbeamer]

Zitat von mimo

Also, überlege nochmal. Ich als Mieter zahle egal ab welchen Monat immer zum 1. im voraus. Somit trete ich auf jeden Fall in Vorleistung. Ich hab ja halt noch nix verbraucht oder in Anspruch genommen.

Du bist aber ein lustiger Geselle. Du stellst ausschließlich auf deinen Konsum ab. Aber du nimmst ja bereits die geldwerte Vorhaltung (Öl, Versicherungen etc.) in Anspruch, für die der Vermieter längst gezahlt hat. Wenn du für deine kleine Wohneinheit die Nebenkosten bei den Versorgern u. Versicherern separat zahlen müsstest, wärst du - bei meinem Rechenbeispiel - vom ersten Tag an längst mehr Geld los als bei einer Nebenkostenvorauszahlung am Monatsersten.

Zitat von mimo

Wohnung ca. 65 m² Altbau, Nebenkosten: 80€,
Nachzahlung für 2005: ca 580€, 580 / 960 x 100 = 60,4%

Betrug ist es nicht, denn er rechnet ab. Aber das geht natürlich trotzdem nicht. Wenn ein Vermieter so etwas vormacht, ist das nicht in Ordnung. Jeder, der nur eine Sekunde nachdenkt, weiß, dass er mit 80 € Nebenkosten bei 65m² kaum hinkommen kann. Auch als Mietinteressent schadet ein bisschen gesundes Misstrauen nicht, wenn eine Wohneinheit unüblich niedrige Nebenkosten haben soll.

Allerdings war die Prognose in den letzten drei Jahren extrem schwierig, weil den besonders milden Wintern besonders lange folgten und die Gaspreise drastisch anzogen. Ich habe in einer Immobilie (gleiche Mieter, gleiche Heizgewohnheiten) von von 2007 zu 2009 einen Anstieg der Heizkosten um 58 %. Allerdings wurde das im Verlaufe der Heizperiode absehbar. Überraschen muss das niemanden, der ab und zu vor die Tür geht und Zeitung liest.

Zitat von mimo

vorherigen Wohnung habe ich nur 50€ bei 50m² bezahlt

Dann hat der Vermieter entweder nicht alles abgerechnet oder du warst als Student ständig bei deinen Eltern oder es ist einfach sehr sehr lange her.

Sunbeamer

[mimo]

Meine vorherige Wohnung (2004) hatte ich über eine Wohnungbaugesellschaft gemietet, ich kann mir nicht vorstellen, dass die was vergessen.

[Chili]

Mal zum Vergleich:
Ich kassiere bei 94m² exakt 250,- EUR Nebenkosten von meinen Mietern.
Die Rückerstattung lag 2009 bei rund 50,- EUR.