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| Kein Boot Hier kann man allgemeinen Small Talk halten. Es muß ja nicht immer um Boote gehen. |
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Themen-Optionen |
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#1
23.02.2010, 08:27
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Immobilienfinanzierung
Hallo,
das Thema "Haus" wird bei mir mittelfristig auftauchen...  Da ich seit fünf Jahren spare, es aber immer noch nicht reicht (  ), möchte ich mal eine Diskussion zur Finanzierung anstoßen - da gibt es ja viele Fragen.Wichtig ist ja: -was kann ich mir überhaupt leisten, -wie hoch setze ich die monatliche Belastung an, -wie lange soll die Finanzierung laufen, -ist ein Objekt mit zusätzlichen Mieteinnahmen (z. B. Einliegerwohnung) sinnvoll, -wie sichere ich mich ab, damit mir bei Krankheit, Arbeitslosigkeit etc. nicht alles um die Ohren fliegt, -... Hier kennen sich doch sicher einige aus. Gibt es Empfehlungen? Gruß Mario
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Willst Du schnell gehen, dann geh alleine. Willst Du weit gehen, dann geh zusammen. 
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#2
23.02.2010, 08:32
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Mehr als das blaue kann ich dir als Leie nicht dazu sagen.
Grundsätzlich glit je mehr Eigenkapital du hast je günstiger wird es. Zitat:
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Niemals mit den Händen in den Taschen auf dem Hof stehen, wenn die Frau vorbeikommt! Geändert von Christo Cologne (23.02.2010 um 08:38 Uhr)
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#3
23.02.2010, 08:35
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Wir haben das schon mehrfach durchgerechnet, aber mit dem 1 1/2 fachen sind wir nie hingekommen, eher mit dem 2 1/2 bis 3 fachen.
Grüße
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Marco,  Ich bin so wie ich bin, die einen kennen mich und die anderen können mich...
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#4
23.02.2010, 08:49
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Moin!
Mein ganz bescheidener Tipp: bei der Planung/dem Ansehen von Objekten die eigenen Ansprüche EHRLICH und REALISTISCH betrachten! Kenne viele, die sich 180 Quadratmeter-Hütten zugelegt/gebaut haben, obwohl die Kinder schon recht groß waren etc. Die sitzen heute mit den Riesen-Hütten da, die Kosten fressen sie auf und Spaß macht das Ganze nicht. Frau MUSS arbeiten um den Schuppen zu bezahlen. Ich persönlich habe mich vor zwölf Jahren für eine von der Größe her sehr überschaubare Eigentumswohnung mit Terrasse und Garten entschieden. Aufgrund des "günstigen" Kaufpreises (verglichen mit einem Haus) konnten wir alles schön nach unseren Wünschen umbauen und mussten dabei nicht auf den Euro schauen. Per Saldo haben wir jetzt sicher eine vergleichsweise teure Wohnung, aber ein günstiges "Eigenheim". Und das mit guter bis teils luxuriöser Ausstattung. Wir fahren gerne mal am Wochenende durch die Gegend (Hotel), gehen gerne mal Essen, gehen zu Konzerten etc. Dank der überschaubaren Immobilienfinanzierung ist das weiter machbar. Meine grundsätzliche Rechnung war immer: der Hauptverdiener muss alles alleine mit seinem Gehalt bezahlen können, ohne das es super-eng wird! Und: nicht nur auf die Banken hören. Die gehen bei Immobilien gerne mal recht hoch ran! Frei nach dem Motto: darf es nicht etwas mehr sein? Dem sollte man widerstehen! Viel wichtiger: bei den Zinsen vergleichen. Lieber drei Angebote zuviel einholen, als eines zu wenig. Mit Hausbanken kann man in der Regel auch verhandeln. Der von denen genannte Zinssatz muss beileibe nicht das Ende vom Lied sein. Vergleichsangebote vorlegen und - oh Wunder - plötzlich kann die örtliche Sparkasse diesen Zins auch bieten. Ansonsten: derzeit ist sicher eine gute Zeit zum Kauf einer Immobilie. P.S. Zur Sicherheit: Die allumfassende Garantie gibte s wohl nicht. Aber eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist schon wichtig! Und zwar eine, die irgendwo im Bereich des Nettogehaltes liegt. Dazu eine Risiko-Lebensversicherung, die immer den Schuldenstand abdeckt. Kann also ruhig eine dynamische sein, die "vom Wert" her mit der Abzahlung sinkt. Meine Rechung war: die Immobilie darf mich inkl. aller Nebenkosten max. 1/3 meines Einkommens kosten. Gerne auch etwas darunter!
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#5
23.02.2010, 08:54
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Ich kann dir mal aus eigener Erfahrung schildern, wie es gehen kann:
Ich habe zusammen mit meiner Freundin zwei Objekte hier in Frankfurt/M.. Zuerst eine Eigentumswohnung. Da haben wir bewusst eine 100%-Finanzierung gewählt. Für die Nebenkosten, Renovierung, Einrichtung etc. geht genug Geld drauf, so dass wir unser Eigenkapital nicht für den Kaufpreis einsetzen wollten. Die Rate war günstiger als Miete (rund 600,- EUR Rate statt 750,- EUR Miete für fast 100m² (jeweils kalt) in Frankfurt). Zwei Jahre später haben wir uns dann ein (neues) Haus gekauft. (Wohnung trägt sich von allein.) Wieder 100%-Finanzierung (Das Eigenkapital, was wir in den zwei Jahren zusammengespart haben, war wieder für Nebenkosten, Einrichtung etc. nötig (allein ein Gartenzaun kostet ja locker einen Tausender)). Die Rate hieraus ist rund 1300,- EUR. Ein Haus zu mieten wäre hier sicher nicht billiger. So krass wie das auch klingt: es hat vor allem mit der Lage zu tun! Hier in Frankfurt verliert so eine Immobilie nicht an Wert. Wenn wir verkaufen wollten (oder mal müssten), dann hätten wir auf einen Schlag sicher zwischen 50.000,- und 100.000,- EUR Gewinn. Das Risiko ist eben gering. Das wissen auch die Banken, weswegen die Finanzierungen gar kein Problem waren. Es gibt also durchaus noch andere Aspekte! Und das mehrfache der Miete ist eine Rate zumindest hier definitiv nicht. PS: Die Finanzierungen sind "flat". Also nicht mit Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder sonstwas gekoppelt.
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Gruss aus Frankfurt, Hans Aus technischen Gründen befindet sich die Signatur auf der Rückseite des Beitrages!
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#6
23.02.2010, 08:57
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Hallo Mario,
zum Thema "Vermietung". Wir selber hatten mal ein Haus mit 2 weiteren vermieteten Wohnungen. Prinzipiell besteht immer das Risiko, dass eine gewisse Zeit ohne Mieteinnahmen überbrückt werden muss, falls die Wohnung leer stehen sollte. Die Vermietungsmöglichkeit hängt in erster Linie von der Lage, den Kosten, der Infrastruktur sowie der Ausstattung ab. Es hilft bei der Finanzierung, doch sollten die Mieteinnahmen nicht bis aufs letzte ausgereizt werden. Auf der anderen Seite sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich absetzbar. Allerdings ist unbedingt auf die "Spekulationsfrist" zu achten. Sollte diese Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräussert werden, so sind eventuelle Gewinne nachträglich zu versteuern. Übrigens zählen auch die Gebäudeabschreibungen, welche bis dato erfolgten, als Gewinn. Fazit: Vermietung hilft bei der Finanzierung, schadet aber eventuell bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren. Prinzipiell sei hierbei auch noch vorausgesetzt, dass einem "fremde" Leute im eigenen Haus nicht stören. Zu den Fragen, was kann ich mir leisten, etc. kannst nur Du Dir die Antworten darauf geben. Bei der Finanzierungszeit würde ich pauschal auch so von max. 20 Jahren ausgehen. Aber auch hier kommt es darauf an wie alt Du bist. Bis zur Rente sollte es allemal sicher bezahlt sein. Ronald
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#7
23.02.2010, 09:16
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Ich habe vor 3 Jahren auch ein 2 Fam. Haus gekauft.
Bei der Finanzierung hab ich es so gemacht das ich als Einzelverdiener das Haus alleine tragen kann. Als Rate hab ich es so gemacht das ca. 40% meines Nettoeinkommens dabei drauf geht. Nun hab ich ja auch Mieteinnahamen, die aber für die kompletten Nebenabgaben fürs ganze Haus draufgehen. D.h. Öl, Wasser, Versicherungen, Steuern, etc. inkl monatliche Ansparungen für evtl. Reparaturen die immer mal kommen werden. Sollten aus irgenwelchen Gründen die Mieteinnahmen ausfallen komm ich immernoch gerade so über die Runden. Die Laufzeit habe ich so gewählt das ich ca. mit 60-65 Jahren (sprich Rentenalter) damit durch bin. Man kann dir persönlich schlecht eine Rat geben wie du es machen sollst. Es hängt immer von den Umständen ab. Verdienst, Alter, Umgebung, Eigenkapital, etc. Wenn du irgendwelche Zweifel hast würde ich mich an deiner Stelle mit einem unabhängigen Finanzberater zusammen setzen. Nicht unbedingt mit der Bank wo du das Geld aufnehmen willst.
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Gruß Thomas _______________________ Echte Männer essen keinen Honig........ Echte Männer kauen Bienen............... 
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#8
23.02.2010, 09:30
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Zitat:
Die Highlights wurden schon erwähnt. Die Zinsen sind günstig. Es lohnt sich längerfristig abzuschließen; z.B. 15 Jahre. Der Kredit wäre eh nach 10 Jahren wieder frei, was viele nicht wissen. Sollten in 10 Jahren die Zinsen günstiger sein, kann man zur Not umdeckeln. Ich rechne aber eher mit Inflation. Meine Erfahrung ist, dass ein hoher Anteil an EK mehr als sinnvoll ist. Bei Gebrauchtbuden muss man mit hohen Umbaukosten und Heizkosten rechnen, sind aber i.d.R. günstiger als Neubauten. Sondertilgungen sind ein Muß. Wenn es nur 20 EUR im Monat sind. Nach ca. 5 Jahren macht es sich bezahlt, hin und wieder was eingezahlt zu haben. Dann geht es bei der Tilgung richtig ab... Darüber im Klaren sein, dass man in 20 oder 30 Jahren die Bude nicht wieder zu einem adäquaten Preis verkauft bekommt -> Bevölkerungsschwund. Das wird auch die Ballungsräume treffen. Wie oben beschrieben: Viele Angebote einholen. Und zwar bevor man losläuft, damit man weiß, was geht. Kostet sehr viel Zeit. UND! Bank fragen, ob der Kredit seitens der Bank verkauft werden kann.
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Sportliche Grüße vom Rhein km 705 Micha
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#9
23.02.2010, 09:43
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guck dir die letzten kontoauszüge _(jahre) an - da wirst du sehen was monatlich übrig geblieben ist - und das kannst du dann in eine monatlich erate (zusammen mit der gesparten miete) maximal reinstecken. bedenke aber so ein haus hat immer kosten die du jetzt als mieter noch nicht hast - also reserve lassen.
ich persönlich würde nur mir 100% eigenkapital so einen schritt machen _ mit dem hausbau - weil du bist mit kredit ja abhängig - und musst arbeiten gehen um die rate zu zahlen.
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Grüsse von Spree und Schwielochsee - Norbert Denk an die Umwelt - fahr mit dem Bus 
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#10
23.02.2010, 09:54
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Zitat:
Respekt  Kann man denn die Leute die so etwas bar zahlen, in Prozent ausdrücken  Wird sicher auch vom Umkreis und der Umgebung stark abhängig sein. Hier in Starnberg wirds sehr schwierig, irgendwo ein Gebiet mit starker Auswanderungsrate bestimmt einfach.
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#11
23.02.2010, 10:08
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ich denke es ist mehr die EIGENLEISTUNG die da zählt
 als ich mein haus gebaut habe bin ich ein jahr nicht arbeiten gegangen das spart sicher am meisten absolut unabhängig von der gegend.
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Grüsse von Spree und Schwielochsee - Norbert Denk an die Umwelt - fahr mit dem Bus
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#12
23.02.2010, 10:46
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Sowas sollte man durchaus 100% selbst zahlen können..
http://www.hemnet.se/beskrivning/495147?r=3 ist halt ned in D
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 ---Da werden sie geholfenDer Nichtschwimmer78 aka. Stefan Servus, du Land der begrenzten Möglichkeiten, aber der unbegrenzten Unmöglichkeiten, ich schreibe leise: Servus. Bald bin ich hier raus.
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#13
23.02.2010, 11:19
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Hallo
hier http://www.hypotools.de/calculator/r...astungsrechner gibt es einen Belastungsrechner der dier aufzeigt was max. mit deinem einkommen finanziebar ist.
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Gruß Volker *************************************** und immer `ne Handbreit Sprit im Tank http://www.msv-germersheim.de Bin hier zu finden Inoffizielle Boote-Forum Map
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#14
23.02.2010, 11:31
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Ich würde, bzw. habe mich damals als aller erstes mit meiner Hausbank zusammengesetzt und mich beraten lassen. Dann habe ich das Ganze für mich alleine mal gegengerechnet und für "GUT" befunden. Das gleiche habe ich dann mit einer anderen Bank probiert und wieder gegengerechnet. Diese beiden Varianten habe ich meiner Hausbank präsentiert und mir das passende zusammengestellt.
Für mich die wichtigsten Eckpunkte waren und sind, über die gesamte Finanzierungsdauer immer annähernd gleiche Raten und die Wohnung muss bei Arbeitslosigkeit o.ä. zur Not von einem alleine finanzierbar sein. Und ich entscheide, was ich wo abschließe, nicht die Bank. 1/3 Eigenkapital halte ich für unabdingbar, alles andere wird Murcks. Den Rest kann man mit gutem Verhandlungsgeschick und "Haare auf den Zähnen" so biegen, dass es passt. Und es war das Richtige....nächstes Jahr ist unsere "Bude" abbezahlt und alles lief so, wie ich das vorausberechnet hatte.
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"Männer werden 7 Jahre alt, danach wachsen sie nur noch!" ANNETT
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#15
23.02.2010, 11:32
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Zitat:
Wenn ich von dem Rechner ausgehe hätte ich die gleiche Summe nochmal aufnehmen können. Das ist etwas zu pauschal gerechnet.
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Gruß Thomas _______________________ Echte Männer essen keinen Honig........ Echte Männer kauen Bienen...............
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#16
23.02.2010, 11:38
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Zitat:
Für unabdingbar bzw. Murks halte ich es aber nicht. Eine 100%-Finanzierung ist auch kein Problem. Man muß es nur richtig angehen und durchrechnen.
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Gruß Thomas _______________________ Echte Männer essen keinen Honig........ Echte Männer kauen Bienen...............
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#17
23.02.2010, 12:14
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wer genügend geld hat - kann natürlich auch grosse kredite aufnehmen - damit in krisenzeiten auch noch etwas bleibt ...
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Grüsse von Spree und Schwielochsee - Norbert Denk an die Umwelt - fahr mit dem Bus
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#18
23.02.2010, 12:21
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Zitat:
mann sollt natürlich bei sonstig ausgaben ein genügenden Puffer einbauen. Aber sonst ist es eine gute brücke.
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Gruß Volker *************************************** und immer `ne Handbreit Sprit im Tank http://www.msv-germersheim.de Bin hier zu finden Inoffizielle Boote-Forum Map
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#19
23.02.2010, 12:22
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Zitat:
Für mich wäre eine 100 % Finanzierung jenseits von Gut und Böse. Ich will ja auch nebenbei noch gut leben und nicht in der Angst, wenn mal irgendwann irgendwas passiert.
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"Männer werden 7 Jahre alt, danach wachsen sie nur noch!" ANNETT
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#20
23.02.2010, 12:47
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Hier ein ganz guter Rechner, wieviel das Haus kosten darf:
http://www.zinsen-berechnen.de/immobilienrechner.php Da sind auch Nebenkosten wie Notar etc. mit drin, die man sonst gerne vergisst. Ich bin aber auch eher ein Freund von 100 % Eigenkapital bzw. dem Steigerungsmodell wie z.B. oft auch in Norwegen: Erst mit was kleinem anfangen und abzahlen, dann weitersparen und vom Verkauf plus Sparkapital das nächstgrößere kaufen etc. Ich bin jetzt bei 150 m² Reihenhaus abbezahlt, und von den gesparten Hypothekenkosten wird für das nächstgrößere zurückgelegt (freistehendes Haus mit über 1000 m² Grundstück). Banken will ich dabei möglichst nicht mehr mit einbinden, das ist als Freiberufler eh schwierig. Gruß, Volker
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#21
23.02.2010, 18:29
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Ich habe einen Tipp für Dich und meine eigene Meinung.
Der Tipp: wenn Du mit der Bank verhandelst sei Dir immer bewusst dass sie mit Dir ein riesen Geschäft machen. Du benötigst zwar deren Geld um Dir einen Traum zu erfüllen, bist aber kein Bittsteller. Achte auf versteckte Kosten (z.B. bei Umbuchungen). Meine Meinung: Wenn Du Dir ein Haus kaufst und in einem Teil davon fremde Leute wohnen lassen willst, bist Du mit einer Mietwohnung für Dich selbst besser bedient!
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#22
23.02.2010, 18:49
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Zitat:
Eigenkapital sollte mindestens 20 % vorhanden sein. Ich habe auch erst mit einem Reihenhaus angefangen. Das habe ich dann ein paar Jahre später vermietet, und mir ein freistehendes Haus gebaut. 100 % Finanzierungen sind aber bei entsprechendem Einkommen in meinen Augen auch kein Problem. Ohne entsprechendem Einkommen spielen die Banken eh nicht mit. Achim
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#23
23.02.2010, 19:16
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Zitat:
Vielleicht kann ich,Dir auch ein paar Tipps geben Allgemein üblich geht man von 20 % Eigenkapital aus (wenn ein paar % fehlen geht manchmal Eigenleistung) Die Bank beleiht in der Regel 80 % des Hauses,wobei 60 % mit den besseren Zinssatz verliehen werden die anderen 20% dann etwas schlechter. 100 % Finanzierung von Immobilien waren früher bei Steuersparmodellen sehr beliebt wenn diese gewerblich genutzt worden sind (oder auch nicht ,da sind viele reingefallen) Wenn Du ein Haus bauen oder kaufen willst,dann zählen drei Sachen Lage,Lage,Lage das wird auch die Bank interessieren. zur Zeit gibt es Zinsen für gut unter 4% bei 10 Jahren unter 10 Sondertilgung d.h top. Das wird wohl nicht mehr so lange bleiben. Nur,die große Wertanlage wird ein eigenes Haus kaum werden. Im google findest du einige Finanzierungsrechner oder du gehst zur Sparkasse,die geben dir unverbindlich an welche Erfahrungswerte sie ansetzen ,die eine Familie zum Leben braucht. P.S. Ich war vor 2 Jahren bei einem Vortrag von dem Hans Werner Sinn(IFO-Institut) Thema Altersvorsorge Und er sagte rein wirtschaftlich betrachtet wäre mieten fürs Alter billiger als kaufen. Nur,wenn wir das alles so bierernst sehen würden.dann hätte wohl keiner von uns ein Boot... Mfg Frank
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Nur ein Narr ändert seine Meinung nicht
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#24
23.02.2010, 19:52
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Zitat:
Wenn es genau das Haus sein soll (Schnäppchen, einmalige Gelegenheit etc.) und/oder die bisherige Miete horrend hoch ist, kann sich durchaus 100% Finanzierung rechnen. Ich hatte mir mein Haus als Student gekauft und sogar bis Ende des Studiums keine Raten zahlen müssen. Auch das hatte sich bei dem Kaufpreis rentiert und ich würde es in dieser Situation wieder machen.
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#25
23.02.2010, 20:02
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Zitat:
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Nur ein Narr ändert seine Meinung nicht
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