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| Kein Boot Hier kann man allgemeinen Small Talk halten. Es muß ja nicht immer um Boote gehen. |
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Themen-Optionen |
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#1
18.01.2009, 13:08
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Gewerbeobjekt aus Insolvenz kaufen
Hallo,
möchte gerne ein Objekt aus einer Insolven kaufen und hoffe hier im  auf ein paar Tipps.Es dreht sich um folgendes. Gebäude steht bereits seit über 1 Jahr zum Verkauf und lt. Insolvenzverwalter wird es nicht zu einer Zwangsversteigerung kommen. Durch mehrere Gespräche habe ich das Gefühl das beim Preis noch deutlich was zumachen ist. Verkehrswert 220.000,-- Kaufpreis vom Makler 199.000,-- Nun ist ja noch einiges an Arbeit und € zu investieren. Da ich jetzt dem Insolvenzverwalter ein Angebot unterbreiten werde, weiß ich nicht so richtig wie ich an die ganze Sache ran gehen soll. Möchte natürlich nicht unverschämt wirken, aber auch nicht zuviel bieten  Brauche dringend Euren Rat 
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen. 
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#2
18.01.2009, 13:29
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Pass vor allem auf, dass du es Lastenfrei erwirbst.
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Grüße Michael
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#3
18.01.2009, 13:33
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Zitat:
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#4
18.01.2009, 13:36
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Es können auch noch andere Lasten auf dem gebäude bzw. dem Grundstück liegen ( Steuern, Niesbrauch etc. )
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Grüße Michael
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#5
18.01.2009, 13:42
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Zitat:
sonst wird garnichts unterschrieben 
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#6
18.01.2009, 13:43
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Zitat:
Insolvenz ohne Zwangsversteigerung? Und wenn es über den Makler keiner will, behält er es selbst?Na ja, im ersten Termin sollte das Angebot nicht unter 7/10 des Verkehrwert liegen, sonst muß zugunsten der Gläubiger (z.B. Banken) gem. § 74a ABs. 1 ZVG widersagt werden. Ab unter 5/10 ist der Zuschlag gem § 85a Abs. 1 von Amts wegen zu versagen. Beim 2ten Termin gelten diese Grenzen so nicht mehr, vorausgesetzt es liegen überhaupt Gebote vor, bzw. der bestrangigste Gläubiger stellt das Verfahren nicht ein, dann erfolgt ein neuer 1-Termin, bei dem diese Grenzen wieder gelten. Angebote unter 1/10 des Verkehrswertes sollte man vermeiden, die führen i.a.R. zu einer Vertagung, um die Gelegenheit zu Vollstreckungsschutzanträgen zu ermöglichen. Wenn das ganze wirklich ohne Zwangsversteigerung abläuft, mußt du dir einen Wert für Dich festlegen... Achtung: zum Thema Verkehrswert, hier wird gerne der Grundstückspreis mit hineingenommen, der derzeit nicht zum Verkehrswert zu realisieren ist, dies wird aber nicht von den Gemeinden berücksichtigt, d.h. die korrigieren so gut wie niemals nach unten.  Als Käufer mit einer stehenden Finanzierung hast du momentan echt gute Karten. Die Banken lehnen derzeit auch bei durchaus guten (gesunden) Kunden die Finanzierung ohne Gründe ab. Dadurch gehen dann die Käufer die es bis zum Notar schaffen aus und man kann (Schwein sein vorausgesetzt  ) echte Schnäppchen machen. Wenn die Interessenten hier nicht Schlange stehen, schlag doch einfach mal 100.000 vor.  (Da kein 1. Termin, kannst du doch mal locker unter 5/10 bleiben.  )
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gregor 
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#7
18.01.2009, 14:00
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Zitat:
Hi, Gregor! Hab´von dieser Materie nicht so viel Ahnung. Verstehe die einzelnen Zusammenhänge nicht wirklich. Das Objekt wird von einem Makler angeboten, der von dem Insolvenzverwalter beauftragt wurde - aber eine Zwangsversteigerung wird es nicht geben (lehnen die Gläubiger ab). Der Verkehrswert mit 220.000,-- ist nahezu realistisch, wobei man tatsächlich sagen muss, dass dort noch einige Arbeiten anstehen. Meinst Du nicht, dass es etwas sehr dreist wäre nur 100.000,-- EUR zu bieten? Es wird dann doch sicherlich so laufen, dass der Insolvenzverwalter ein Gegengebot stellt, oder?
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#8
18.01.2009, 14:17
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Quatsch beiseite, der Sequestor hat auch nicht Jahre Zeit und das Objekt wird gerade evt. bei Leerstand auch nicht besser. Entweder es gehört zur Konkursmasse und wird verwertet oder nicht. Der Spatz in der Hand... / Frechheit siegt! Und eine gewisse Verhandlungsbereitschaft kannst du doch signalisieren. Das Objekt ist für dich doch nicht lebenswichtig, oder? Aber als Schnäppchen würdest du es schon nehmen, gell? Wie schon ausgeführt, Banken haben momentan auch mit rel. sicheren Finanzierungen irgendwie Bauchschmerzen, wenn deine Finanzierung steht hast du echt gute Karten, zumal auch Investoren sich zur Zeit echt auf dem Immob.Markt zurückhalten. (Das sind übrigens echte Insiderinfos ).Probiers aus, wenn du mir dann eine "Ersatzberatungszubringerprovision" zahlen willst, kriegste meine Bankverbindung. Kannst mich ja als "Investorvertreter" vorschicken...
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gregor
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#9
18.01.2009, 14:19
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gregor
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#10
18.01.2009, 14:24
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Hallo, also Dreh - und Angelpunkt ist die Frage der Versteigerungsart.
Hat die Bank das Sagen kommt es bei Nichtverkauf ohnehin zur Zwangsversteigerung. Dann sind die 100.000 in greifbare Nähe gekommen. Wird es jedoch keine Zwangsversteigerung, dann kann es sich der Besitzer aussuchen. In Jedem Fall würde ich mit Deinem Vorstellungsgebot anfangen. Mehr bezahlen kannst Du ja immer noch. Auf jeden Fall solltest Du Dir vorher einen Grundbuchauszug beim Amtsgericht besorgen. Kostet um die 10€ und sagt Dir viel über die Altlasten des Grundstücks aus,insbesondere jedoch ob es mit Brief A und/oder B belastet ist oder nicht. Auch kannst Du daraus ersehen ob es andere Ansprüche aus Abteilung II gibt. Ohne diese Grundbucheinsicht würde ich jedenfalls nicht kaufen. Ollie
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#11
18.01.2009, 14:27
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aber würde optimal passen (Lage/Objekt)
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#12
18.01.2009, 16:03
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Erst einmal würde ich sondieren ob das Objekt noch für andere Gewerbetreibende gut zu nutzen ist, oder ob das Obekt gerade für dich interessant ist. Falls nicht hast Du doch gute Karten zumal im Moment kaum Gewerbetreibende investieren/können.
100.000 sehe ich auch als Einstieg. 190.000 wären zu viel. Die Gutachten wenn vom Verkäufer oder von der Bank in Auftrag gegeben sind immer schön hoch und berücksichtigen Markteinbrüche kaum. Klar das die Gläubiger nicht versteigern wollen, da kommt wahrscheinlich nichts bei rum. Die Grundbuchfrage regelt beim Kauf eh der Notar- egal was drin steht. Im Kaufvertrag wird vereinbart Abt. II und III Lastenfrei und damit muß nur bezahlt werden wenn Löschungsbewilligungen vorliegen. Gruss Ingo
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#13
18.01.2009, 16:10
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Wurde in diesem Gebäude mit Chemikalien hantiert? Ist Grund und Boden unbelastet? Mir wollte vor Jahren ein Markler ein Haus andrehen, dessen Grund war mit Bohrwasser aus einem Metallverarbeitenden Betrieb verseucht. Einen Nachweis über die Belastung habe ich nicht bekommen - mir wurde lediglich gesagt, das 1 Meter der Erdeschicht abgetragen und entsorgt wird. Ich bekam keine Untersuchungsergebinsse oder ähnliches zur Einsicht was wirklich im Boden steckte. So habe ich den Markler für die Tür gesetzt...... Gruß Kalli
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 "Der schwarze Schwamm!"
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#14
18.01.2009, 16:29
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Niemals mit den Händen in den Taschen auf dem Hof stehen, wenn die Frau vorbeikommt!
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#15
18.01.2009, 16:33
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Hallo, da kann ich ein ganz klares NEIN und JA angeben!
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#16
18.01.2009, 16:44
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Gewerbeobjekte wurden auch gerne auf ehemaligen Müllkippen erbaut.
Zum Arbeiten ist das anscheinend ok - zum da leben aber nicht. Ist 'nem Freund passiert - die haben in der Firma im Garten irgendwas gebuddelt und wollten den Mutterboden zur Kippe bringen. Haben die bei der Kippe gefragt wo das her kommt...Ne, dann ist das Sondermüll! 
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Niemals mit den Händen in den Taschen auf dem Hof stehen, wenn die Frau vorbeikommt!
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#17
18.01.2009, 16:49
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Ne is nich so ist Mischgebiet und an dem Objekt befindet sich auch noch ein EFH.
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#18
18.01.2009, 16:54
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...und immer schön an die Zukunft denken - mir wurden schon Wohnungen angeboten, wo der Wohnwert wenige Jahre später drastisch gesunken ist, da in unmittelbarer Umgebung z.B. eine Umgehungsstraße hingebaut wurde. Da sollte man seine Fühler vorher in alle Richtungen ausstrecken
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We'll never know the worth of water till the well go dry. . . . . . . aus Irland . . . . . . 
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#19
18.01.2009, 18:49
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Hallo mayday,
bei einem Kaufpreis vom Makler von 199.000,-- könntest du 170.000 bieten, dann hast du noch etwas Luft und es ist sicher an gemessen
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Es ist ein Jammer, dass die Dummköpfe so selbstsicher sind und die Klugen so voller Zweifel. Bertrand Russell
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#20
18.01.2009, 18:57
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Hallo Andi,
wir haben unseren Schuppen auch vom Insolvenzverwalter bzw von der Bank gekauft.Und das zum sehr guten Kurs weit unter Verkehrswert.Ich frag morgen mal meinen Dad wie er das abgezogen hat.Du kennst doch auch Hans Mann, der ist auch so ein Spezi denwürd ich auch mal fragen wegen Bodenbelastung etc.Gruß Frank
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 Gruß Frank
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#21
18.01.2009, 20:06
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Die meisten Verkäufer sind sehr beratungsresistent, zumindest beim ersten (erfolglosen) Makler. Nach einer gewissen Zeit werden die dann mürbe und hören auch auf die, die von vorneherein realistischer ansetzen.Ein Makler gibt aber (gerade bei Interessentenmangel) jedes Angebot weiter, die wollen möglichst schnell ihre Courtage erzielen und nicht 143 Besichtigungen machen bis irgendein Dummer nur knapp unter dem gewünschten Preis reinschneit, man wird ja nicht nach Aufwand bezahlt. 1-3 Besichtigungen und den Verkäufer bearbeiten und dann zum Notar, so verdient ein Makler Geld. Habe ich erstmal Bereitschaft für 170.000€ gezeigt, fällt ein runterhandeln schon psychologisch sehr schwer. Dann ist auch der Makler gierig auf die höhere Courtage. Den derzeitigen Markt als Käufer ausnutzen ist nicht schwer und gerade im Moment sind Gewerbeobjekte die nicht direkt in Toplage sind fast unverkäuflich. Ich bleibe bei meiner 100 k€ Empfehlung, aus gutem Grund.
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gregor
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#22
18.01.2009, 20:15
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Hallo, bin gerade auf Deine Frage gestoßen. Solltest Du eine Nutzungsänderung beabsichtigen, würde ich unbedingt vorher einen Architekten nach evtl. Auflagen fragen. Bei einer Nutzungsänderung wird z. B. der Brandschutz komplett neu beurteilt und das kann extrem teuer werden (wir hatten gerade solch einen Fall in der Bekanntschaft). Solche Umbaukosten kann man beim Kauf evtl. abrechnen (man hat zumindest eine gute Verhandlungsposition)
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Gruß Uli
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#23
18.01.2009, 20:16
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Gruß Andreas Besser im Schiff zu schlafen, als im Schlaf zu schiffen.
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#24
18.01.2009, 20:23
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Gregor,
so leicht ist das aber nicht bei einem Konkurs bzw. Insolvenz Wenn die Gläubiger nachweisen können, dass der Insolvenzverwalter das "Objekt" zu günstig veräußert hat, wird dieser entsprechende Schwierigkeiten bekommen  Wie du sicherlich weißt, ist das Ziel eines Insolvenzverfahrens, die Forderungen der Gläubiger durch Verteilung der Insolvenzmasse zu befriedigen Gruß UWE
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Die Freiheit des Menschen liegt nicht darin,
dass er tun kann, was er will, sondern dass er nicht tun muss, was er nicht will.
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#25
18.01.2009, 20:26
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andreas,
meines erachtens ist der markt für gewerbeimmo im moment nicht so tolle. nicht so viele exixtensgründer stehen bei ihm schlange. insolvenz ist eine sache zwangsversteigerung ne andere. 10 % unter verkehrswert ist nix. es sei denn es ist genau das was du gesucht hast und alles spricht für den kauf. überleg dir ob du die hütte willst, und was sie dir heute wert ist und ob du warten kannst. der markt arbeit meines erachtens für dich. halber marktwert ist ein guter start . mehr kannste immer noch anbieten. wichtig ist: schweigen ertragen !! versuch dir auch ne marktübersicht zu verschaffen, was vergleichbare objekte am markt kosten. wenn du zeit hast und auf ein schnäppchen wartest, spiel in jedem fall hartball. gruß kay
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Fortune hummel hummel, mors mors !! Gruß aus Hamburg
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