Warnung vor Immobilienkreditschiebereien !!

[xtw]

Verkaufte Kredite
Mit welchen Machenschaften Immobilieneigentümer geschädigt werden
BR, Dienstag, 20. November 2007



Schuldenaufkäufer können ganz legal mehr als den eigentlichen Darlehenswert von Bankkunden verlangen, auch wenn diese immer ihre Raten bezahlt haben. Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt verwertet werden. Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht, betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum Zeitpunkt des Verkaufs. Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.
Nach Aussage des Berliner Finanzrechtsexperten Prof. Hans-Peter Schwintowski ist das eine Gesetzeslücke mit dramatischen Auswirkungen, die der Gesetzgeber schnellstens ändern müsse, denn derzeit könnten Hedgefonds "auf diese Weise Leute von ihren Grundstücken entfernen…, die ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen." Das ARD Wirtschaftsmagazin Plusminus recherchierte den Fall eines an einen amerikanischen Investor verkauften ehemaligen Bankkunden nach, der statt der geschuldeten 250.000 Euro dem Investor 470.000 Euro zurückzahlen musste.
Die Leidtragenden sind Opfer von Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland. Die Betroffenen verlieren nicht nur ihre Immobilien, sondern meist auch die gesamte Existenz, so Kathy Thedens, Vorsitzende der Interessengemeinschaft der Bank- und Sparkassenkunden e.V. "Justiz und Politik müssen sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen, bis eindeutige gesetzliche Regelungen geschaffen sind. Es muss jetzt gehandelt werden!"
Grundschuldexperte Dr. Clemens Clemente erklärt den Grund für die rechtliche Schieflage mit der Struktur der Grundschuld. Solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt werde, so Clemente, sinke der Anspruch der Bank gegen den Kunden. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht.
Die Probleme beginnen also genau mit dem Verkauf des Darlehens. Denn beim Verkauf geht der Sicherungsvertrag nicht auf den Investor über. Der könne dann, anders, als die Bank, aus der vollen Grundschuld vollstrecken, so Grundschuldexperte Clemente. Die Hypo Real Estate AG erklärt auf Anfrage, sie habe die Sicherungserklärungen auf den Investor übertragen. Das könne sie aber nicht, so Clemente, denn dazu sei eine Vereinbarung zwischen Schuldenaufkäufer, Bank und Kunde nötig.
Für rund 20 Milliarden Euro haben deutsche Banken und Sparkassen Kredite an Schuldenaufkäufer, die meist keine Banken, sondern Hedgefonds sind. Davon verkauft sind rund 30 Prozent nicht Not leidende Kredite, so das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (iff). In ihrem Geschäftsbericht 2004 notiert beispielsweise die Hypo Real Estate Bank AG, dass auch "154 Millionen Euro nicht leistungsgestörte Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden", verkauft worden seien. Nach den Regelungen des Umwandlungsgesetzes darf eine Bank Kredite bündeln und ausgliedern. Die Kunden wurden erst nachträglich informiert.
Der Münchner Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig bezeichnete die Grundschuld in der nicht-öffentlichen Anhörung vor dem Finanzausschuss des Bundestages vom 19.9.2007 als ein "gefährliches Instrumentarium". Banken würden ihre Kunden mit dem Verkauf ausliefern. Erst mit dem unter Rot/Grün verabschiedeten Vierten Finanzmarktförderungsgesetz aus 2002 wurde die Abtretung von Darlehensforderungen durch Banken an Investoren ohne Banklizenz möglich. Deshalb muss die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen heute tatenlos zusehen, wenn Kreditverkäufe in Milliardenhöhe bei ausländischen Investoren, sog. Heuschrecken, in Steuerparadiesen landen. FDP Fraktionschef Wolfgang Kubicki fordert dringend zu verhindern, "dass durch Darlehensverkäufe dieser Art Vermögen, das in Deutschland angesiedelt ist, ins Ausland fließt."
Michaela Roth vom Zentralen Kreditausschuss verweist auf den Rechtsweg: "wenn es da Streitigkeiten gibt, wird das letztendlich vor Gericht geklärt." Da der Gesetzgeber bis jetzt noch nicht reagiert hat, könne der Bankkunde nicht den Investor zur Rechenschaft ziehen, gibt Prof. Schwintowski zu bedenken. Allenfalls könne ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank geltend gemacht werden, "das kann lange dauern, bis man beim BGH vielleicht mal gewonnen hat, bis dahin ist man sein Grundstück los, wahrscheinlich völlig verarmt, wenn man sich einen Prozess leisten konnte."
(Zeitschrift für Immobilienrecht, 11. Jahrgang, Heft 21, 05.11.2007, S.737 ff)
www.rws-verlag.de/ZfIR_Clemente.htm

www.iff-hamburg.de

[xtw]

Ich habe mich heute informiert und musste erfahren, dass auch ich bei einem Kreditverkauf gear***t wäre. Wahrscheinlich auch die allermeisten anderen Immobilienfinanzierer hier im BF...

[Vista]

Bei mir ist es auch so.
Leider bin ich bis Ende 2008 noch am Vertrag gebunden.
Aber dann werden ich die komplette Darlehn ablösen und ich hoffe nach mir die Sintflut.
Gruß Bernd

[Flip]

Frage dazu mal:

Kann ich dieser Abzocke durch die Banken und die Heuschrecken entgehen, wenn ich keine Grundschuld sondern eine Hypothek eintragen lasse.

Ansosten ist es eine ziemlich miese Masche der Banke, auf schnellen Weg die Verwaltung der Kredite loszuwerden und die Bilanz zu sanieren.

Bei Geld hört vieles aus, und bei manchen Banker anscheinend auch die Moral.

So long der Flip

[Cyrus]

Hat den einer ein Darlehn bei der Hypo Real Estate Bank AG?

Ich glaube nicht daran das mein Sparkasse meinen Kredit verkauft.

[Flip]

Cyrus, da kannst du Glück haben, habe irgendwo gelesen, dass die Sparkassen als öffentlich-rechtliche Einrichtungen ein Datenschutzrechtliches Problem beim Verkauf von Krediten haben.

Also gut gewählt hast Du.

So long der Flip

[xtw]

Kann ich dieser Abzocke durch die Banken und die Heuschrecken entgehen, wenn ich keine Grundschuld sondern eine Hypothek eintragen lasse.

Ja, das ist eine (sehr gute) Möglichkeit. Es soll weitere geben (eine Bindung der GS an den Sicherungsvertrag), aber damit kenn' ich mich nicht aus.
Cyrus, im TV-Bericht wurde auch eine Sparkasse als Verkäufer genannt !

[dieguzzidieputzi]

Die Möglichkeit der Abgabe von Baufinanzierungen sind in den AGBs vieler Kreditinstitute verankert. Ein simpler Zusatz zum Kreditvertrag kann dies bereits ausschließen.

Ob man dies auch während er Laufzeit noch ausschließen kann hängt wahrscheinlich vom Betreuer ab.

[aquacan]

Hi,

sehr interessanter aber auch beunruhigender Hinweis auf die gefährliche Rechtslage.
Ich könnte mir aber vorstellen, dass der BGH kraft eigener Rechtsschöpfung einen Riegel vorschieben und die Gesetzeslücke mit Treu und Glauben schließen würde, wenn betroffene Häuslebauer gegen eine Zvangsversteigerung einer Heuschrecke klagen würden.

Aber unter Hinweis auf die neuere Gesetzeslage wäre es schon eine interessante juristische Frage, ob die Kreditnehmer nicht einen klagbaren Anspruch gegenüber ihrer Bank haben, die heute üblichen Grundschulden gegen die damals gängigeren Hypotheken auszutauschen oder sich urkundlich verpflichten, den Kreditnehmer von einer etwaigen Differnzforderung der "Heuschrecke" auf erstes Anfordern freizustellen.
Macht die Bank das nicht, hätte man womöglich einen Grund zumindest einen vor der Gesetzesänderung eingegangenen Kredit vorzeitig zu kündigen und dann zu sicheren und besseren Konditionen umzufinanzieren.

Sind noch nicht vor der Jurisprudenz erprobte eigene juristische Gedankenspiele, die letztendlich dann auch der BGH aufgreifen müsste.

Aber vorbeugender Handlungsbedarf besteht für Betroffene durchaus, nach dem, was ich im Ausgangsbeitrag gelesen habe.

Gruß
Justin

[Jojo]

Zitat von Cyrus

Ich glaube nicht daran das mein Sparkasse meinen Kredit verkauft.

Glaube = Hoffnung ?

Geh doch mal auf Abendblatt.de und gibt mal im Suchfeld:
Sparkasse Südholstein Kredite
ein....

Die verkaufen auch kräftig, z.B. von 67 Kreditnehmern an "Lone Star" mit einem Volumen von 123 Millionen € ...

[ralfschmidt]

sind aber nicht nur die Sparkassen,
auch Volksbanken haben schon solche Dinger gedreht

[TomM]

Das ist leider nix neues - wurde schon im ZDF behandelt - das schönste ist: Meist stehen bei den Heuschrecken am Ende wieder die verkaufenden Banken und sammeln fleißig ein.

Gerade bei den Sparkassen und Volksbanken wurde deutlich gemacht, wer hinter den Inverstoren versteckt ist - in allen Fällen wieder die verkaufende Bank.

Da besteht überall dringender Handlungsbedarf, egal ob Bank, Versicherung oder Energiewirtschaft (ikl. Sprit) Das sind allesamt Abzocker vor dem Herrn.

[minerve]

Zitat von Cyrus

Hat den einer ein Darlehn bei der Hypo Real Estate Bank AG?

Obwohl es Euch nix angeht ja, 2 Hausfinanzierungen über früher Württemberger, jetzt Hypo Real Estate.

Zum Eingang:

Hier wird entweder mißverständlicher Blödsinn erzählt oder Dinge falsch verstanden wiedergegeben.

Eine Grundschuld ist akzessorisch, d.h. immer vom Valutenstand abhängig. Man kann keine Grundschuld "verkaufen", die der Käufer dann zu 100% fällig stellt, wenn sie bereits zum Teil getilgt ist.

Früher , bei der damals üblichen und heute kaum noch praktizierten Hypothek ist es anders.

Auch ist die Übernahme für den Kreditnehmer absolut neutral, da der zugrunde liegende Darlehensvertrag maßgeblich ist und sonst nichts. Die Zweckerklärung hat damit überhaupt nichts zu tun.

Solage Du Deine Annuitäten vertragsgemäß zahlst, passiert gar nichts!

[IngoNRW]

Zitat von minerve

Obwohl es Euch nix angeht ja, 2 Hausfinanzierungen über früher Württemberger, jetzt Hypo Real Estate.

Zum Eingang:

Hier wird entweder mißverständlicher Blödsinn erzählt oder Dinge falsch verstanden wiedergegeben.

Eine Grundschuld ist akzessorisch, d.h. immer vom Valutenstand abhängig. Man kann keine Grundschuld "verkaufen", die der Käufer dann zu 100% fällig stellt, wenn sie bereits zum Teil getilgt ist.

Früher , bei der damals üblichen und heute kaum noch praktizierten Hypothek ist es anders.

Auch ist die Übernahme für den Kreditnehmer absolut neutral, da der zugrunde liegende Darlehensvertrag maßgeblich ist und sonst nichts. Die Zweckerklärung hat damit überhaupt nichts zu tun.

Solage Du Deine Annuitäten vertragsgemäß zahlst, passiert gar nichts!

Genau so sehe ich das auch. Ausnahmen sind nicht zweckgebundene Grundschulden wie zum Beispiel Eigentümergrundschulden. Wer hier den Grundschuldbrief hat hat die Macht. So lassen immer noch überwiegend Selbständige Eigentümergrundschulden in ihre Immobilie eintragen um das Objekt nach "hinten" gegen Zwangsversteigerungen zu schützen, da ja irgendwann eine Versteigerung nicht mehr lohnt.

Gruß Ingo

[santhos]

Also jeder kann eine Forderung an jemand anderen abtreten.

[xtw]

mißverständlicher Blödsinn

Minerve, trotz markanter Ausdrucksweise traue ich da lieber dem kopierten Text, der Quelle aus dem Internet, und dem, was letztens in PlusMinus gesagt wurde.
Wenn Du eigene Quellen hast, die etwas anderes aussagen, wären wir Dir sicher dankbar und beruhigt !!

[TomM]

Moin Thorsten,

soweit ich es verstanden hatte (im ZDF) ging es nicht um die Höhe der Grundschuld, auch nicht um Zinserhöhungen, sondern vor allem darum, das die Darlehen verkauft werden und man damit den Spielraum verliert auch mal in einer Ausnahmesituation mit "seinem" Berater zu reden - da wurde fällig gestellt ohne Not.

[aquacan]

Zitat von minerve

Obwohl es Euch nix angeht ja, 2 Hausfinanzierungen über früher Württemberger, jetzt Hypo Real Estate.

Zum Eingang:

Hier wird entweder mißverständlicher Blödsinn erzählt oder Dinge falsch verstanden wiedergegeben.

Eine Grundschuld ist akzessorisch, d.h. immer vom Valutenstand abhängig. Man kann keine Grundschuld "verkaufen", die der Käufer dann zu 100% fällig stellt, wenn sie bereits zum Teil getilgt ist.

Früher , bei der damals üblichen und heute kaum noch praktizierten Hypothek ist es anders.

Auch ist die Übernahme für den Kreditnehmer absolut neutral, da der zugrunde liegende Darlehensvertrag maßgeblich ist und sonst nichts. Die Zweckerklärung hat damit überhaupt nichts zu tun.

Solage Du Deine Annuitäten vertragsgemäß zahlst, passiert gar nichts!

Nein, genau umgekehrt: die Hypothek ist streng aksessorisch - aber eben nicht mehr geläufig - und die Grundschuld eben nicht. Daher das Missbrauchs-Problem.

Gruß
Justin

[xtw]

Hier das Video zum Thema : http://www.daserste.de/mediathek_bla....asp?cid=12289

Anfangstext : "...obwohl er seine Raten stets püktlich bezahlte..."

[minerve]

@Justin , sorry - Du hast natürlich recht, es ist genau umgekehrt.

[minerve]

Ich habe mir den eingestellten Bericht angesehen und angehört. So einfach, wie es hier rüberkommt ist es nicht. Als erstes muß der Gläubiger einen Titel erwerben, ZV beantragen und durchführen.
Alleine schon der Versuch, einen Titel zu erwirken, sollte vor Gericht nicht durchkommen. Wer sich gegen den Titel nicht wehrt - und das vermute ich in den vorgestellten Fällen, hat natürlich Pech und zusätzliche Probleme. Aber ohne Tiltel keine ZV.

Es gibt auch noch die Möglichkeit der Vollstreckungsgegenklage. Nur der einfache Besitz einer Grundschuld führt alleine nicht zu so einem Desaster. Da sind im Vorfeld Fehler gemacht worden.

[Konteradmiral]

Ich bin kein Jurist und daher mal die folgende Frage.

Wenn ich das richtig verstanden habe gibt es ja auch noch diese Sicherheitsvereinbarung, die aber nur mit der Bank geschlossen wurde und beim Verkauf nicht mit auf den Heuschrecken-Verkäufer übergeht.

Wird diese vertragliche Vereinbarung denn plötzlich ungültig ?

Kann ich denn aus dieser vertraglichen Vereinbarung keinerlei Haftung der Bank verlangen ?

[aquacan]

Zitat von Konteradmiral

Ich bin kein Jurist und daher mal die folgende Frage.

Wenn ich das richtig verstanden habe gibt es ja auch noch diese Sicherheitsvereinbarung, die aber nur mit der Bank geschlossen wurde und beim Verkauf nicht mit auf den Heuschrecken-Verkäufer übergeht.

Wird diese vertragliche Vereinbarung denn plötzlich ungültig ?

Kann ich denn aus dieser vertraglichen Vereinbarung keinerlei Haftung der Bank verlangen ?

Die Sicherheitsvereinbarung gilt nur zwischen Bank und Kreditnehmer, die Grundschuld kann als solche isoliert abgetreten werden.

Freilich kann die Rechtsprechung dann so ein Art Einwendungsdurchgriff aus Treu und Glauben kreieren , aber das ist dann eine Rechtsfortentwicklung, die bis zum BGH läuft und das dauert Jahre.
Das muss man als betroffener Hausbesitzer finanziell und nervlich durchhalten können, wenn sein zu Hause zur Disposition steht.

Auch muss man in einem sochen Fall die Bank im Wege einer Streitverkündung mit ins Boot und in die Haftung nehmen.

Ich glaube schon, dass sich m Ergebnis eine unberechtigte Forderung einer Heuschrecke auf der rein rechtsformalen Grundlage einer Grundschuld nicht wider der Sicherheitsvereinbarung wird durchsetzen lassen und die Sache nicht so heiss gegessen wie jetzt gekocht werden wird.

Aber wer weiss, wie problematisch nicht wenige erstinstanzliche Richter aus Faulheit oder Inkompetenz Recht anwenden, so ist zumindest das Risiko Nerven aufreibender Jahre dauernder Prozesse gegeben.

Erwischt man so eine Halbtags -Namens-Bindestrich -Richterin, die mehr aus Langeweile bei Gericht jobt als ernsthaft ihrem Beruf nachgeht, dann können schon böse Überraschungen in einem Urteil stehen.


Gruß
Justin

[Konteradmiral]

Erst mal Danke an Justin.

Mir war schon klar, daß diese Sicherheitsvereinbarung nicht auf die "Heuschrecke" übergeht und daher für diese bedeutungslos ist.

Aber die vertragliche Verpflichtung der Bank, daß ich nicht höher belastet werde als tatsächliche an Forderungshöhe besteht, bleibt doch als Verpflichtung der Bank erhalten , oder nicht?

Ist die Bank hier nicht bereits verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß bei einem Verkauf des Kredits diese Verpflichtung auch eingehalten wird.
Und haftet diese nicht dafür ?

Und dann noch einmal der strafrechtliche Aspekt ?

Ist das keine Rechtsbeugung oder Betrug oder sowas, wenn jemand aus einer Grundschuld heraus vollstreckt, ohne überhaupt Ansprüche zu haben?

verwirrte Grüße

P.S. Die Problematik mit unserem Rechtssystem ist mir schon geläufig.

[aquacan]

Hi,

die Bank wäre im Grunde verpflichtet, dem Zessionar die Verpflichtung aus der Sicherungsabrede aufzubürden, aber Verpflichtungen sind oft da, um sie zu unterlassen. Muss nicht unbedingt mutwillig geschehen sondern aus Unkenntnis vor den Auswirkungen .

Strafrechtlich sehe ich keinen Verstoß, weil die Grundschuld einen eigenständigen Anspruch in beurkundeter Höhe liefert.
Eine Geltendmachung in voller eingetragener Höhe kann als treuwidrig diskutiert werden, wenn die Heuschrecke sich unredlich aufgrund einer bloßen rechtsformalen Position bereichern will, wenn sie weiss, dass der Kredit nicht mehr in voller Höhe valutiert.

Man hat im Falle einer Inanspruchnahme sehr viel juristische Munition , sich nicht von Heuschrecken plündern und auffressen zu lassen.

Von daher aber auch wegen zu erwartender politischer Reaktionen ist es fraglich, ob die Kreditaufkäufer es überhaupt riskieren würden, das Szenario in die Tat umzusetzen. Denn dann kann der Schuss auch nach hinten losgehen und die Gesamtheit solcher Geschäfte aufs Spiel setzen,

Gruß
Justin