Nachlassverzeichnis ausfüllen….

[ChrAK78]

Hallo!
Ich muss nun nach dem Tod meines Vaters für das Amtsgericht ein Nachlassverzeichnis ausfüllen.
Hat sowas jemand schon mal gemacht? Macht man ja auch nicht alle Tage.

Ich verzweifelte gerade daran, den Verkehrswert der Immobilien zu ermitteln.
Wie geht man dabei vor, wie kriege ich den Verkehrswert heraus?
Ich will doch deswegen keinen Makler beauftragen.

Es handelt sich um insgesamt vier Grundstücke. Eines mit einem Wohnhaus, eines mit zwei Wohnhäusern bebaut (die zum Teil bereits vor dem Tod meines Vaters von mir(!) als selbstständiger Kleinunternehmer vermietet werden, was ich auch weiter beabsichtige. Zum anderen Teil von mir und meinem Vater bewohnt werden bzw. wurden).
Dann noch zwei Grundstücke mit alten DDR-Bungalows, von denen ich eines ohnehin irgendwann in den nächsten fünf Jahren verkaufen möchte.

Die Immobilien befinden sich alle schon seit über 25 bis über 30 Jahren im Besitz meiner Eltern (Mutter ist schon vor elf Jahren verstorben).

Es gibt im Internet diverse kostenlose Bewertungen, aber die wollen alle persönliche Daten haben. Darauf habe ich keine Lust, anschließend mit Werbung, Spam-eMails oder sonstwas belästigt zu werden.

Danke!
Christian

[Täuberich]

Verkehrswertrechner aus der Maklerbranche sind vollkommen sinnfrei und dienen nur dazu zu ködern.

Frag mal bei Deiner Kommune/Stadt vielleicht gibts sowas wie ein Gutachterausschuß der weiterhelfen kann.

Ansonsten findest Du auf der Seite des Finanzamtes zumindest den aktuellen Wert des Grundstücks (eher hoch bewertet), die als Grundlage des neuen Grundsteuermessbescheids dient.

Viel Erfolg

Andreas

[zooom]

Da sollte es doch so was wie Mietpreisspiegel geben? Vielleicht gibt Dir die Gemeinde Auskunft, was in letzter Zeit verkauft worden ist. Für unbebaute Grundstücke gibt es Bodenrichtwerte bei der Gemeinde.

Biste Alleinerbe? Glückwunsch, haste zwar die ganze Arbeit, mußt Dich aber auch mit niemand streiten.

[ChrAK78]

Zitat von zooom

Da sollte es doch so was wie Mietpreisspiegel geben? Vielleicht gibt Dir die Gemeinde Auskunft, was in letzter Zeit verkauft worden ist. Für unbebaute Grundstücke gibt es Bodenrichtwerte bei der Gemeinde.

Biste Alleinerbe? Glückwunsch, haste zwar die ganze Arbeit, mußt Dich aber auch mit niemand streiten.

Alle vier Immobilien sind in ländlicher Gegend, alle innerhalb eines Ortes in Brandenburg. Die Vermietung erfolgt temporär an Urlauber. Also keine Leute, die hier wohnrechtlich gemeldet sind. Habe ich schon vor zwei Jahren von meinen Vater als laufenden Betrieb übernommen.
Nein, ich habe noch eine Schwester. Sie hat noch weniger Ahnung. Mit ihr muss ich dann später auch noch irgendwie klären, zum Beispiel wegen Auszahlung oder ähnliches.

[waterfront]

Hat dein Vater nicht zum 01.01.2022 den Grundsteuerwert ermittelt, wie Millionen anderer Eigentümer? Das Ergebnis könntest du so übernehmen. Falls noch nicht geschehen, solltest du dies schnellstens nachholen.Da dein Vater hier verantwortlich war, und du nun der Rechtsnachfolger bist.

[ChrAK78]

Zitat von waterfront

Hat dein Vater nicht zum 01.01.2022 den Grundsteuerwert ermittelt, wie Millionen anderer Eigentümer? Das Ergebnis könntest du so übernehmen. Falls noch nicht geschehen, solltest du dies schnellstens nachholen.Da dein Vater hier verantwortlich war, und du nun der Rechtsnachfolger bist.

Darum konnte er sich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr kümmern, habe ich nebenbei gemacht (ich und Schwester waren ja eh schon zur Hälfte Miteigentümer), allerdings auch nur die Flächen und Flurstücke ermittelt und alles beim Steuerbüro abgegeben. War allerdings auch erst in diesem Januar, kurz vor Ablauf der Frist.
Überrascht mich jetzt aber auch. Hat der Grundsterwert etwas mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun?

[volker1165]

Klar, Grundstückswert plus (oder minus) Immobilienwert gleich Verkehrswert (ganz grob)
Bei MFHs gibt es noch einen Ertragswert.

[waterfront]

Zitat von ChrAK78

Hat der Grundsterwert etwas mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun?

Der Grundsteuerwert wurde nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes ermittelt. Ich habe Grundsteuerwerte gesehen die weit über dem Verkehrswert liegen. Den Verkehrswert erfährst du nur, wenn du ein Käufer hast. Nimm die Werte.

[ChrAK78]

Klingt aufregend und verstehe daher nichts davon.
Eigentlich müßte mein Vater damals auch so ein Nachlassverzeichnis erstellt haben, als unsere Mutter vor elf Jahren verstorben ist.
Ich kann leider dazu nichts finden und ihn fragen nun leider auch nicht mehr.
Soll ich zu den vier Immobilien jeweils einfach frei nach Schnauze Werte reinschreiben, Hauptsache die bleiben zusammen mit seinem Konto und Bargeld insgesamt unter 800.000,- Euro (was dem Erbschaftsteuer-Freibetrag bei zwei Kindern entspricht)? Dürfte aber ohnehin kaum herankommen, sind alles alte Häuser, die zum Teil eine Renovierung vertragen könnten. Wobei meinem Vater ja eh nur die Hälfte der Immobilien gehört hat (die andere Hälfte schon vorher mir und meiner Schwester), es wird im Verzeichnis ja auch gefragt, wieviel Anteil dem Erblasser gehört, wo ich natürlich korrekt ”die Hälfte“ angegeben habe.

[Mürko]

Da würde ich Dir zur Info diese Seite empfehlen. Auf dieser wird beschrieben was in ein Vermögensvezeichnis rein muss und wie.

Es ist zwar von Betreuern die Rede, es betrifft so aber auch das Nachlassverzeichnis, bzw. den Erben.

https://www.lexikon-betreuungsrecht.de/Verm%C3%B6gensverzeichnis#Grundbesitz_und_dazugeh. C3.B6rige_Rechte

Den Bodenwert kann man z.B. für BW im Bodenrichtwertportal BORIS nachsehen. Dort werden der Wert pro qm angezeigt. Gibt es so aber glaube ich nicht in jedem Bundesland.

Den Verkehrwert für Gebäude würde ich durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, am besten einen vereidigten, feststellen lassen. Die findet man überall im Netz.

Die Kosten würde man aus dem Nachlass entnehmen.

Frag einfach mal beim Nachlassgericht nach wie die das haben wollen. Die müssen dazu beraten. Die machen das täglich, und kennen auch die Sachverständigen etc.

[Oldskipper]

Auf Immobilienportalen ähnliche Objekte in ähnlichen Städten/Dörfern suchen.
Dann hat man schon mal eine Idee, in welche Richtung es geht. Bleibt der Gesamtwert weit von der Freigrenze entfernt, kann man die ermittelte Summe angeben und auch mit den Vergleichsobjekten belegen. Das sollte keine Probleme geben.
Schwieriger wird das, wenn es an die Freigrenze heran geht. Dann könnte ein Gutachter nötig sein.

Ein ungefährer Schätzwert für vermietete Objekte ist die Jahresnettomiete. Bei eigengenutzen Objekten, muss man eine fiktive Miete dazu nehmen.
Die Gesamtsumme mal 15 bis maximal 25 nehmen. Dann hat man einen minimalen und maximalen Immobilienpreis.
Bleibt das unter 800keuro, kann nichts passieren und wird sicher anerkannt.

[Oldskipper]

Wenn du dich eh noch mit deiner Schwester einigen musst, nimm gleich einen Gutachter. Ein möglicher Streit ist die Ersparnis nicht wert.
Anerkannte Gutachter kennt das Nachlassgericht.

[Mürko]

Es führen da wohl einige Wege nach Rom. Man muß nur abschätzen: Hab ich das Interesse mich in die Sache einzuarbeiten oder beauftrage ich einfach einen Sachverständigen und ich habe sonst nichts damit zu tun. Im Zweifelsfall kann man auch einen Rechtsanwalt beauftragen so ein Vermögensverzeichnis zu erstellen. Die Frage ist: Ist es mir das Wert?

Die Bestimmung des Werts einer Immobilie beinhaltet in der Regel eine umfassende Bewertung und Analyse verschiedener Faktoren. Hier sind einige Schritte, die bei der Ermittlung des Immobilienwerts helfen können:

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden. Es ist wichtig, ähnliche Eigenschaften wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.
2. Ertragswertverfahren: Bei Mietobjekten kann der Wert anhand des potenziellen Einkommens berechnet werden, das die Immobilie generieren kann. Hierbei werden Mieteinnahmen, Betriebskosten und andere Faktoren berücksichtigt.
3. Sachwertverfahren: Dieses Verfahren bezieht sich auf den geschätzten Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude. Dabei werden die Baukosten, der Zustand des Gebäudes, die Lage und andere Faktoren berücksichtigt.
4. Hinzuziehen eines Gutachters: Ein erfahrener Immobiliengutachter kann bei der Ermittlung des Immobilienwerts helfen. Der Gutachter wird alle relevanten Faktoren berücksichtigen und eine detaillierte Bewertung erstellen.
5. Online-Bewertungstools: Es gibt auch verschiedene Online-Plattformen und Tools, die Schätzungen des Immobilienwerts basierend auf vergleichbaren Verkäufen und anderen Faktoren anbieten. Diese können als grobe Orientierung dienen, sollten aber nicht als endgültiges Ergebnis betrachtet werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Ermittlung des Immobilienwerts keine exakte Wissenschaft ist und von vielen Variablen abhängt. Eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter ist oft die genaueste Methode, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

[sporty]

Hi
Wenn es für dich passt, würde ich es wie von dir beschrieben ihn #9 machen.
Sollte es der Finanzverwaltung nicht passen, kannst du immer noch mit denen diskutieren.
Grüße
Jürgen

[Oldskipper]

Zitat von Mürko

Es führen da wohl einige Wege nach Rom. Man muß nur abschätzen: Hab ich das Interesse mich in die Sache einzuarbeiten oder beauftrage ich einfach einen Sachverständigen und ich habe sonst nichts damit zu tun. Im Zweifelsfall kann man auch einen Rechtsanwalt beauftragen so ein Vermögensverzeichnis zu erstellen. Die Frage ist: Ist es mir das Wert?

Die Bestimmung des Werts einer Immobilie beinhaltet in der Regel eine umfassende Bewertung und Analyse verschiedener Faktoren. Hier sind einige Schritte, die bei der Ermittlung des Immobilienwerts helfen können:

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden. Es ist wichtig, ähnliche Eigenschaften wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.
2. Ertragswertverfahren: Bei Mietobjekten kann der Wert anhand des potenziellen Einkommens berechnet werden, das die Immobilie generieren kann. Hierbei werden Mieteinnahmen, Betriebskosten und andere Faktoren berücksichtigt.
3. Sachwertverfahren: Dieses Verfahren bezieht sich auf den geschätzten Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude. Dabei werden die Baukosten, der Zustand des Gebäudes, die Lage und andere Faktoren berücksichtigt.
4. Hinzuziehen eines Gutachters: Ein erfahrener Immobiliengutachter kann bei der Ermittlung des Immobilienwerts helfen. Der Gutachter wird alle relevanten Faktoren berücksichtigen und eine detaillierte Bewertung erstellen.
5. Online-Bewertungstools: Es gibt auch verschiedene Online-Plattformen und Tools, die Schätzungen des Immobilienwerts basierend auf vergleichbaren Verkäufen und anderen Faktoren anbieten. Diese können als grobe Orientierung dienen, sollten aber nicht als endgültiges Ergebnis betrachtet werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Ermittlung des Immobilienwerts keine exakte Wissenschaft ist und von vielen Variablen abhängt. Eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter ist oft die genaueste Methode, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Diese Antwort wurde von ChatGPT erstellt.
Muss das sein?

[lummelahti]

Ortsgericht? Habe ich persönlich gute Erfahrungen.

[ChrAK78]

Verstehe ich das richtig?
Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich zusammen einmal aus dem Wert der Grundstücksfläche plus dem Wert des darauf befindlichen Hauses, was dann beides zusammen zu addieren ist?

[zooom]

Zitat von Oldskipper

Wenn du dich eh noch mit deiner Schwester einigen musst, nimm gleich einen Gutachter. Ein möglicher Streit ist die Ersparnis nicht wert.
Anerkannte Gutachter kennt das Nachlassgericht.

Einigen heißt ja nicht uneinig sein, wir wissen dafür zu wenig, vielleicht ist die Schwester ja einverstanden mit dem, was der TE so rausfindet.

[gbeck]

Ich brauchte vor Kurzem für eine strittige Nachlassregelung den Wert eines älteren kleinen Hauses.
Hab das dann über den Gutachterausschuss der Stadt machen lassen und due kamen zu realistischen Ergebnissen.
Wert war am Ende 290 K€ bei 2300 € Gutachterkosten.
Das ist dann auch gerichtsfest für Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft.

[volker1165]

Bei den meisten Grundstücken irgendwo mit EFHs ist das so. Wobeii zum Beispiel ein abbruchreifes, vielleicht noch schadstoffbelastet Gebäude auch durchaus abgezogen werden kann.
Mein Haus hat zum Beispiel nur 1000€ gekostet, seinerzeit seit 1938 nicht saniert. Das Grundstück habe ich voll bezahlt.

Bei zu vermietenden Immobilien kann das etwas anders aussehen, siehe oben. Ein MFH, seit 50 Jahren nicht großartig saniert, stellt schon einen Ertragswert da, der sich aus den Jahresmieten ergibt, obwohl der Sachwert des Gebäudes gegen null geht.

Vielleicht beschreibst du mal etwas näher, worum es geht

Zitat von ChrAK78

Verstehe ich das richtig?
Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich zusammen einmal aus dem Wert der Grundstücksfläche plus dem Wert des darauf befindlichen Hauses, was dann beides zusammen zu addieren ist?

[uli07]

Ich habe das vor ein paar Jahren einen Makler machen lassen. Hat pro Immobilie 350 Euro gekostet. Du müßtest doch schon für die neuen Grundbesitzabgaben die Unterlagen haben. Da steht doch der Wert drin, obwohl, ich würde das genau so wieder machen um eine zweite Meinung / Zahl zu haben. Die Werte die noch auf der Bank liegen hat das Finanzamt schon. Da brauchst du die Kontoauszüge vomTodestag und fertig. Dann machst du eine Erbschaftseinkommensteuererklärung und wartest nen gutes halbes Jahr auf die Benachrichtigung was du zahlen sollst.

[Mürko]

Zitat von Oldskipper

Diese Antwort wurde von ChatGPT erstellt.
Muss das sein?

Klasse erkannt. Respekt!
Ich habe es tatsächlich mal ausprobieren wollen, ob es jemandem auffällt.

Der erste Satz ist aber von mir persönlich

[edjm]

Zitat von Mürko

Klasse erkannt. Respekt!
Ich habe es tatsächlich mal ausprobieren wollen, ob es jemandem auffällt.

Der erste Satz ist aber von mir persönlich

Mich würde interessiern, wie Dir das aufgefallen ist, Oldskipper?

Für eine Erklärung bedankt sich im voraus: edjm.

[Oldskipper]

Ich beschäftige mich beruflich im Moment viel mit KI. Mögliche Chancen und Risiken usw. Weniger mit der Technik selber, wobei ich auch da schon eine gewisse Expertise besitze.
Chat Gpt erzeugt bei der Ausgabe von Texten ein gewisses Muster. Ich erkenne das sofort. Ich habe was Muster angeht eine kleine Inselbegabung. Mittlerweile bekommt man auch viele Emails mit KI generierten Texten. Zum Beispiel bei Reklamation oder Supportanfragen. Ich habe mich schon mehrfach darüber beschwert und einge haben gefragt, woran erkennen Sie das?

Hier mal ein paar einfache Dinge.
Eine KI schreibt nahezu fehlerfrei. Interpunktion, Grammatik usw.
Eine Ki bildet keine Schachtelsätze. Die Sätze sind eher kurz.
Die Ki wiederholt sich nicht.
Die Ki ist extrem höflich und wenn es um Reklamationen geht extrem empahtisch.
Wir bedauern sehr, tut uns wirklich leid dass sie eine schlechte Kundenerfahrung....usw und sofort.
Der Klassiker ist aber dieser hier:
Am Ende des Textes kommen immer relativierende Dinge mit Standardfloskeln.

Man muss aber auch bedenken..
Es ist wichtig zu beachten..
Bitte beachten Sie, dass...
Usw usw.

Wenn am Ende gewarnt wird, dass die vorherigen Aussagen mit Vorsicht zu genießen sind, war ChatGPT am Werke.
Bei den neueren Sprachmodellen ist das etwas eleganter. Mittlerweile werden auch Rectschraipfela eingebaut, um die KI zu verschleiern.

Was auch auffällig ist, ist die perfekte Struktur des Textes.
Einleitung, Hauptteil und Schluss. Aufzählungen usw.
Das ist ein super Tool, wenn man etwas ausarbeiten muss. Einfach von ChatGPT machen lassen. Die Struktur übernehmen und mit eigenen Inhalten ergänzen.
Stundenplan, Arbeitsorganisation oder Projektplanung. Das Teil liefert ein tolles Gerüst und spart eine Menge Zeit.
Nur 1zu1 Übernahme des Textes ist wenig sinnvoll.

[Fraenkie]

Wenn Euch jeweils schon ein Viertel der Immobilien gehört.........
muss es doch einen notariellen Schenkungsvertrag geben (Niessbrauch geregelt usw.).
und eine Schenkungssteuererklärung (von nem Steuerberater?).


Die Werte darin würde ich erstmal anschauen

Ansonsten Gutachter. Statt 2.300€ (das ist der Wert den die voneinander abschreiben, wenn Sie -unverhandelt- von Gericht beauftragt werden) hab ich einen auf €800,-- runtergehandelt. Der hat das perfekt gemacht (Sachwert und im Vergleich Ertragswert).

Wenn das einer nicht glaubt und es geht vor Gericht kommt eh nochmal der 2.300€ Gutachter, und ggf. nochmal einer usw.....