Generalsanierung Mietshaus

[Fraenkie]

Ach Leute es hört nicht auf, und es wird Zeit das was passiert

Erst wollte ich diesen Trööt hier noch abrunden ohne ihn hoch zu holen:

https://www.boote-forum.de/showthrea...=Rohrsanierung

Erstmal vielen Dank an die Mithelfer für die PN´s von Insidern.
Leider habe ich nur Firmen und Menschen getroffen die sich wie Dachhaie benommen haben....€ 800,-- Vorkasse, nen Blödsinn gemacht, in der Zeit die sie mir berechnet haben noch shopen in der City waren (ja, ich hab meine Mieter spionieren lassen)..........
Raus kam nix.

Am Schluss hab ich die Stadt aufgraben lassen. Der Zuständige dort kannte den Gehweg wie seine Westentasche (Fernheizung, Gas, Wasser Abwasser, Strom, Telefon......alles läuft da).

Langer Rede: € 40.000,-- Schaden für ne simplen Dachrinnenkanal die die Gemeinde trägt, der Schaden war 5cm ausserhalb meiner Grundstücksgrenzen. (Verursacht eigentlich ganz klar von denen die Elektroleitungen quer drüber neu verlegt haben, die hatte ich ja auch angesprochen, aber "Nein...wir niemals").
Der Bauleiter meint ich soll niemals aus der Kirche austreten und immer wieder Kerzlen anzünden, aber diese Kohle zahle eben die Stadt

Puuh.............

Wartet, geht gleich weiter mit der eigentlichen Frage:

[Fraenkie]

Hat jemand Erfahrung mit der Generalsanierung einer Haustechnik im "laufenden Betrieb"

Also ohne alle Mieter rauszuschmeissen (sofern überhaupt möglich, ein Mieterin wohnt schon >51 Jahre drin, ja die war schon da bevor ich geboren wurde, die Währung des Mietvertrages gibt´s nimmer.....bei der war intersanterweise noch nichtmal ein Rolladengurt kaputt.....die möchte ich nicht in Drama bringen ---zum Beispiel)

Keller i.O, Wände i.O, Fenster super, Dach i.O etc.

Nur die Haustechnik an sich ist praktisch unhaltbar. Der Elektriker will eigentlich gar nix mehr anfassen, so jedes Quartal ein Wasserschaden (zahlt die Versicherung, aber so geht´s doch net weiter, hab schon nen Installateur mit ner Halbjährlichen Wartung -Syphon etc. Reinigung beauftratgt...), Heizung hier geht net, Durchlauferhitzer dort geht nicht.......


Also mein Plan:

Ne Parallel-Installation schaffen erstmal. Wasser und Abwasser usw. aussen in nem zu bauenden Schacht am Haus.

Elektrik im Schacht im Treppenhaus hoch neu....usw.

Aussen Aufzug und Balkone dran (So in Stahlbauweise). Das ist ja easy und tangiert die Mieter erstmal wenig, aber man braucht halt einen mit Ideen.....


Und dann Stockwerk für Stockwerk.

--von oben her, oder von unten her ---

immer die Mieter für sagen wir mal 2 Wochen in den Urlaub oder in´s Hotel zu schicken und danach ist die Wohnung fertig und flammneu (Keine Ahnung wer tapeziert zum Beispiel).

Wer kennt da einen der sowas kann?
Vom entwickeln der Ideen bis hin zu alles aus einer Hand inkl. Rechtsanwalt um den Mietern den Vorgang klar zu machen, Bauanträge usw.

Die hier hab ich gefunden:

http://www.stuttgarter-hausrenovierer.de/



Ist das ein hirnloser Plan? Oder was meint Ihr?

[uli07]

Grundsätzlich ist die Idee nicht schlecht, theoretisch. In der Praxis wird sich das wohl nicht so einfach durchführen lassen. Nur alleine der Ansatz, die Mieter in den Urlaub zu schicken, dann nehmen die 2 Koffer mit und der Rest bleibt in der Wohnung, und hinterher fehlt die Hälfte.
Für solch eine Aktion muß man die Bauzeichnungen haben damit man die Steigetrassen für Zuleitungen und Abflüsse festlegen kann. Du solltest auf jeden Fall mit mehreren Installateuren sprechen. Ich würde auch keinen Haupt- und Subunternehmer beauftragen. Wenn es dann zu Schwierigkeiten kommt war es keiner.

[Fraenkie]

Zitat von uli07

Grundsätzlich ist die Idee nicht schlecht, theoretisch. In der Praxis wird sich das wohl nicht so einfach durchführen lassen. Nur alleine der Ansatz, die Mieter in den Urlaub zu schicken, .................


Ich würde auch keinen Haupt- und Subunternehmer beauftragen. Wenn es dann zu Schwierigkeiten kommt war es keiner.

Danke Uli,

es soll ja ein Findugsphase sein.

Ich will halt nicht alles komplett räumen (sofern das überhaupt jemals gehen würde). Es ist "billiger Wohnraum" (-für Stuttgarter Verhältnisse-) für die Leute die drin wohnen, und die meisten sollen das auch weiterhin haben. Manche sind so scheisse dran die sind dankbar, Viele wollen sogar Ihre Wohnung kaufen-man glaubt es kaum-, nur das Modell ist mir zu wild.
Ich hab -mit einer Ausnahme- NULL Probleme mit pünktlicher Zahlung oder Mietminderung etc..........Alle, auch ich, sind auf ihre Art glücklich. (Ein bunter Mix anständiger Nationen sogar).

Es wäre ja auch eine "Rochade" möglich, ein Stockwerk wird leer und immer wenn das fertig ist rutscht einer hoch oder runter..........

Ich will aber eben auch keinen Haupt- und Sub- .......und ob das jetzt Stemmarbeiten oder Stemmarbeiten unter erschwerten Bedingungen (also alles was nicht genau waagrecht vor der Hilti liegt) will ich nicht diskutieren.

Ich will einen "Haupt". Mehr als das. Einen von Anfang bis Ende.

Ich bezahl ihm die Planung, klar.

Und dann nennt er nen Preis, ein Vorgehen und nen Zeitraum.........

Dann reich ich die Pläne ein, geh zur Bank und dann geht´s los..........

Tja, Will I halt. Mein Vater sagte immer der Willi ist gestorben

Muss doch schonmal gelaufen sein, so ne Sanierung ohne alle auf die Strasse zu setzen

[Emotion]

Hallo Fränkie,

als erstes musst du glaube ich deine Mieter ins Boot holen - die denken sofort an Luxussanierung und laufen zum Mieterverein!

[uli07]

Das wird schon tausendfach so gelaufen sein.
So wie sich das anhört möchtest du dich um nichts kümmern, hinterher nur bezahlen. Soweit Ok. Wenn du dann sowas wie einen Architekten oder einen Handwerker deines Vertrauens hast oder kennst würde das die Sache schon vereinfachen.
Am einfachsten wäre es natürlich wenn ein oder zwei Wohnungen leer wären und der jeweilige Mieter würde dann umziehen können.
Ein Kumpel hat in Hannover sein 8 Familienhaus saniert. Er hatte die Möglichkeit die gesamten Versorgungsleitungen durchs Treppenhaus zu legen und kam dann in jede Wohnung. Die Mieter sind dann hin und hergezogen. Die Aktion hat ca. 1,5 Jahre lang gedauert. Ich schätze mal das du über ein Forum nicht groß weiterkommst. Da sollten die Handwerker vor Ort zu Rate gezogen werden.

[Erposs]

Ich war dabei als hier in Berlin Plattenbauten modernisiert wurden. Mein Part war dabei die Steuerung der Heizungsanlagen in den Wohnungen. Die Sanierung des kompletten Abschnitts (Aufgang mit~11 Etagen) hat ca. 4 Wochen gedauert. Für die Mieter war es die Hölle.
In den Vorabgesprächen hab ich den Mietern empfohlen, während der Sanierung alle Wertsachen woanders zu lagern und die Zeit in der Laube/Urlaub od.ähnlichem zu verbringen. Es gab aber auch Leute, die alle ihre Möbel in die Mitte des Zimmers stellten, in Folie eingepackt und sich dann die ganze Zeit dort aufgehalten haben. Aufzüge gingen dann nicht und WCs, Duschen usw. wurden im Container vor dem Haus bereitgestellt. Gearbeitet wurde konsequent von 7-16Uhr, danach war Ruhe.
Subunternehmer gabs auch nicht, darauf wurde vom Bauleiter sehr geachtet und bei Nichteinhaltung gabs heftige Vertragsstrafen.

[Superpapa]

Hallo Jörg,
ich auch. Wobei Plattenbauten in 1 Woche je Strang sanierbar sind.
Bei gemauerten habe ich als kürzeste Sanierungsdauer 2 Wochen/Strang erlebt, das war aber weder für Mieter noch für Handwerker angenehm.
Also strangweise wegen Ver- und Entsorgung erscheint mir alternativlos.

Tagsüber de betroffenen Mieter ohne Wasser/Abwasser/WC ist schon schwer, da gehört Dixie und Co. aufgestellt, nachts ist das Provisoriom auch nicht so pralle - Wasser aus provis. Schlauch und lose hingestellte Keramik, Duschen fiel aus. Dafür kann man sich durch offene Schächte mit Nachbarn unterhalten....

Wenn denn noch Mietsteigerungen weitgehend ausbleiben, sollte bei einer kurzen Sanierungsphase der Mieterprotest überschaubar sein.

Was wollen Mieter? Günstig zu akzeptablen Bedingungen wohnen.
Neue Fenster finden alle geil, bessere Heizung womöglich auch noch. Aber ob der Strom aus Alu- oder Goldkabeln kommt, ob die durch Edelstahl- oder Kunststoffrohre kacken oder Wasser holen, ist den Meisten egal.
Ob Energie gespart wird oder die Modernisierungsumlage wie sehr oft, den Effekt mehr als auffrißt - das gibt Diskussionen! Aber Fördertöpfe wegen Energie sind interessant.

Wenn man Mieter konkret fragt: neue Fenster = x€/Monat(+ 1 Tag Baustelle), neuen Strom=y€/Monat(+2 Tage Baustelle), neue Balkone= z€/Monat u.s.w. sollte man den akzeptierten Umfang herausfinden können.
Ohne seriöse Vorplanung sind derartige Fragen eher nicht beantwortbar.
Just my 2 Ct.
Michael

[ferenc]

Wäre ich Mieter, würde ich mir einen solchen Vermieter wünschen

Aber Hendrik stimme ich zu, ich würde die Mieter über die Planung informieren.

Beim Buschfunk überschlagen sich sonst die Gerüchte.

Zudem glaube ich, wer mit eingebunden wird, ist vielleicht danach flexibler, wenn mal hier oder da was geschoben werden muss. Und bei solchen Baumaßnahmen kann man davon ausgehen. das nicht alles reibungslos, planmäßig verläuft.

[IngoNRW]

Wer übrigens ein marodes Mietshaus hat. Wenn man das saniert, und den Wohnraum an Flüchtlingsfamilien vermietet, bekommt man bis 650EU pro Qm. Und davon 30% als Tilgungszuschuß. Zumindestens in NRW.
0,5% Zinsen und 0,5% Verwaltungskosten bezahlt man für 15 Jahre. Mieter sind ja meistens die Gemeinden, und Instandhalten müssen die dann auch.
Nachzulesen bei NRW Bank. Das kann sich schon für den Ein oder Anderen lohnen.

[Elgar_2]

Hy
ich bin auch kein Mieter aber so einen würde ich mir Wünschen
ich möchte nicht alles Nachschreiben was die BF´ler schon vor mir gemacht haben.
Aber das wichtigste ist doch die Mieter so früh wie möglich mit zu Informieren
Dann habe ich das noch gefunden, die scheinen auch alles zu machen
http://www.hausrenovierung-gleisberg...y3395z1905328/

Viel Erfolg bei dem Projekt

[Jörg]

Schwierig durchzuführen, ich mach immer Wohnungsweise eine Generalsanierung wenn einer auszieht.Aber Schlitze klopfen für neue Leitungvwährend des Wohnbetriebes ist bei Elektro kaum möglich, Wasser geht ja noch wenn nur Bad und Küche.

[ManfredBochum]

Zitat von IngoNRW

Wer übrigens ein marodes Mietshaus hat. Wenn man das saniert, und den Wohnraum an Flüchtlingsfamilien vermietet, bekommt man bis 650EU pro Qm. Und davon 30% als Tilgungszuschuß. Zumindestens in NRW.
0,5% Zinsen und 0,5% Verwaltungskosten bezahlt man für 15 Jahre. Mieter sind ja meistens die Gemeinden, und Instandhalten müssen die dann auch.
Nachzulesen bei NRW Bank. Das kann sich schon für den Ein oder Anderen lohnen.

Danke für die Info, war mir neu.
Habe mal bei der Stadt Bochum angerufen, weil ich auch Wohnraum für Flüchtlingsfamilien zur Verfügung stellen wollte.
Die Stadt wollte aber nicht selbst anmieten, sondern ich sollte mit jedem Flüchtling einen eigenen Mietvertrag machen.
An der Bessemer Str. haben sie aber ganze Wohnhäuser zum doppelten üblichen Preis angemietet.
Sorry für off topic.

Gruß Mani

Such dir einen Unternehmer der alles managt und beaufsichtigt. Nicht mehrere Firmen selber beauftragen. Dann war immer der andere Schuld falls es Verzögerungen gibt.

[Jörg]

Schwierig durchzuführen, ich mach immer Wohnungsweise eine Generalsanierung wenn einer auszieht.Aber Schlitze klopfen für neue Leitungen während des Wohnbetriebes ist bei Elektro kaum möglich, Wasser geht ja noch wenn nur Bad und Küche.

[Fraenkie]

Zitat von Jörg

Schwierig durchzuführen, ich mach immer Wohnungsweise eine Generalsanierung wenn einer auszieht.Aber Schlitze klopfen für neue Leitungen während des Wohnbetriebes ist bei Elektro kaum möglich, Wasser geht ja noch wenn nur Bad und Küche.

Danke Euch für die Inputs.

Ich find Elektro das kleinste Problem, da sind halt nur Tapeten kapott.

Um Wasser/ Abwasser(und Etagenheizungen) kreisen meine Gedanken.

Ne Woche während der Elektriker kloppt, ohne Dusche und mit Dixie (oder eben im Hotel oder Urlaub) kriegt wohl jeder rum, aber länger

[Fraenkie]

Zitat von IngoNRW

Wer übrigens ein marodes Mietshaus hat. Wenn man das saniert, und den Wohnraum an Flüchtlingsfamilien vermietet, bekommt man bis 650EU pro Qm..................:

Das ist nicht mein´s. Um´s mit Udo Lindenberg zu sagen: Und ich mach mein Ding.............

Bei mir kann jeder mieten (fast), egal woher er kommt, wenn er die Wohnung aber selber bezahlt, muss gar net so teuer sein............aber deswegen auch schätzt.

Kriegsgewinnler mögen die anderen sein, ich will Frieden im Leben. Mich kotzen die Nachrichten im Fernsehen seit 40 Jahren genug an, und es wird net besser.

Es geht nicht um maximal möglichen Gewinn oder ein "ehrenwertes Haus (Udo Jürgens)", sondern nur um etwas funktionierendes Zukunftssicher zu machen.

[Fraenkie]

Ein Plan B wäre ja auch noch:

Allen zu sagen "4 Wochen geht hier gar nix, dafür müßt Ihr auch keine Miete zahlen.....geht auf´s Dixie Kloh in der Garage, und kauft Kerzen.........."

Aber 4 Wochen langen doch net bei den Handwerkern heutzutage............

[Fraenkie]

Zitat von Elgar_2

Hy
...............
http://www.hausrenovierung-gleisberg...y3395z1905328/

Viel Erfolg bei dem Projekt

O.k. Nett. Werd ich mir merken den Kontakt.

Danke.

[Dagobertreiten]

Kläre das doch erst mal mit deinen Mietern ab, was du so vor hast mit der Sanierung, vielleicht findet sich ja eine gute Lösung für euch dadurch.

[Fraenkie]

Zitat von Emotion

Hallo Fränkie,

als erstes musst du glaube ich deine Mieter ins Boot holen - die denken sofort an Luxussanierung und laufen zum Mieterverein!

Luxussanierung wäre tendenziell einfacher........

Deswegen. Erst muss der Plan stehen. Dann wird informiert. Nicht abgestimmt und diskutiert. Ist leider so, Darin wohnen Leute denen würde ich (wir) NIE DIE Miete deswegen erhöhen (nicht alle, aber viele).

Nochmal es geht nicht um Gewinnoptimierung,

ich suche ein Lösung "im laufenden Betrieb" ne Hütte zukunftssicher zu gestalten. Ohne Diskussionen ob jezt ein besonders lange schwazrze Haare hat die 2 Stockwerke drunter nen Abfluss verstopfen.

Also:
Ich finde es muss alles Neu (100 Jahre sind doch schonmal ne Halbwertszeit)

Wie mache ich das ohne alle rauszuklagen (Will ich gar net).

Gibt es da einen Generalunternehmer................Die Hauptfrage

[Fraenkie]

Zitat von Dagobertreiten

Kläre das doch erst mal mit deinen Mietern ab, was du so vor hast mit der Sanierung, vielleicht findet sich ja eine gute Lösung für euch dadurch.

Die wollen eh mehrheitlich dass alles so bleibt wie es ist. Logisch, sonst würden se net da wohnen.

Andere (von den Mietern) wollen ihre Wohnung kaufen, wieder andere die ganze Hütte am Stück.


Der Nachbar -ne grosse Immobilienentwicklungscompany -will sie auch kaufen......

Andere wohnen drin, die würden sterben wenn man ihnen kündigt............

Aaalsoo: Ich will das Haus so wie es ist nicht verkaufen oder sonst etwas, sondern "Kernsanieren" aber eben peu a peu (Schreibt man so Schritt für Schritt auf Franz).

Wäre einfach am einfaschsten für alle. ur die Frage: Hat einer schonmal sowas gemacht beziehungsweise: Gibt es Typen die sowas gegen Kohle begleiten

[Superpapa]

Zitat von Fraenkie

...Ich find Elektro das kleinste Problem, da sind halt nur Tapeten kapott...

Naja, wenn Du die Zähler zentralisieren musst und die kernigen Steigeleitungen im Treppenhaus, auch brandschutztechnisch, hinbekommst, kann man die Wohnungen innerhalb weniger Tage einzeln elektrisch modernisieren.
Dabei gleich Telefon-, Antennen-, Glasfaser-, Netzwerkkabel vorsehen bzw. Leerrohre dafür.
Beachte dabei die heute üblichen und zukünftigen Anschlusswerte, gerade moderne E-Herde mit externen Backröhren ziehen ganz ordentlich.

Fenster geht auch separat je Wohnung an 1 Tag, möglichst unabhängig zu anderen Sanierungen.

Wenn die Versorgung durch Schächte innerhalb der Wohnungen stattfinden muss, gehts eh nur strangweise. Das wird spätestens bei Wasser/Abwasser, evtl. Heizung unumgänglich sein.

Ansonsten gibt es genügend Firmen, die sich mit kompletten Strangsanierungen auskennen. Die können auch kompetente entscheidungsfähige Bauleitung absichern. Das geht mit Baustrom und Wasser in den Wohnungen los, über Sanitärcontainer weiter, die Mieter müssen nur mit Krach und Staub klarkommen. Dazu versüßt man das mit einer Mietminderung, womit die ohnehin bei währenddessen unbewohnbaren Wohnungen durchkommen.

Konzept, Finanzierung, Information, Ankündigung, Zustimmungserklärungen, Realisierung, Bauüberwachung, -leitung etc. ist schon eine gewaltige Aufgabe, die nicht mit ner halben Planstelle und eingeschränktem Sachverstand beherrschbar ist.
Gruß
Michael

[apiroma]

in Kurzversion

Such Dir nen fähigen Bauingenieur für die Gesamtplanung.

Rochade der Mieter am Besten etagenweise, so kann man die Möbel hin- und herschieben und muß nicht die Treppen nutzen.

Haustechnik gleich mit diversen Leerrohren zukunftsfähig machen (bspw. IP-TV zusätzlich zu Koax., Heizungssteuerung bis zum Heizkörperthermostat).

Steigleitungen vom HA-Raum (Strom) und den Zählern in die Wohneinheiten über Treppenhausschacht, dasselbe wenn möglich mit Wasser/Heizung, evtl. alter Kamin nutzen, Gasrohre wenn nötig, ebenso.

Wichtig sind erreichbare Ansprechpartner für die Mieter bzw. regelmäßige Information über den Status. Welche Mieter haben Fachkenntnisse und könnten ggf. unterstützen (Bauaufsichrt)???

Parallelinstallation kann nützlich sein (Trinkwasserschlauch, E-Inst. über mobile Zuleitungen). Was auch nützlich ist, die Verteiler vorfertigen (FI/LS-Automaten, Reihen-Federzugklemmen für An- und Abgänge, sonst kann es einen Tag dauern die VT´s auszutauschen wenn man sonst nix anfaßt) und ggf. alles gleich belegen.
Spart auch Zeit für spätere Fehlersuchen.

[uli07]

Zitat von apiroma

in Kurzversion

Such Dir nen fähigen Bauingenieur für die Gesamtplanung.

Dann wird das garantiert nichts ...

[IngoNRW]

Zitat von Fraenkie

Das ist nicht mein´s. Um´s mit Udo Lindenberg zu sagen: Und ich mach mein Ding.............

Bei mir kann jeder mieten (fast), egal woher er kommt, wenn er die Wohnung aber selber bezahlt, muss gar net so teuer sein............aber deswegen auch schätzt.

Kriegsgewinnler mögen die anderen sein, ich will Frieden im Leben. Mich kotzen die Nachrichten im Fernsehen seit 40 Jahren genug an, und es wird net besser.

Es geht nicht um maximal möglichen Gewinn oder ein "ehrenwertes Haus (Udo Jürgens)", sondern nur um etwas funktionierendes Zukunftssicher zu machen.

Da bin ich eigentlich voll bei dir. Habe das auch nicht gewertet, nur informiert. Und Du glaubst gar nicht, wie sehr es mich ankotzt, dass genau diese Mittel zu bekommen für normale Familien immer schwieriger wird, und die Auflagen ständig steigen. Aber dass würde jetzt ins politische abdriften.