Immobilienverkauf, Fachfrage zu Provisionsvereinbarung

[Sunbeamer]

Guten Abend,
eine Erbengemeinschaft möchte ein Eigentumswohnung verkaufen und die Vermittlung einem gut eingeführten Makler überlassen, damit (1.) eine Vermarktung durch ihn einen höheren Preis erzielt und (2.) weil ansonsten keiner vor Ort ist.

Üblicherweise erhält dieser Makler seine Provision ausschließlich vom Käufer. Es gibt aber zwei Interessenten, die schon zuvor Kaufabsichten angemeldet haben. Der Maklerauftrag soll eigentlich so erteilt werden, dass diese zwei, die offen namentlich benannt würden, die Wohnung (möglichst) provisionsfrei erwerben könnten. Natürlich dürfte der Makler dann auch keine Arbeit mit diesen zweien haben.

Wenn die Vermarktung des Maklers aber dazu führt, den Angebotspreis zu definieren oder gar hinaufzutreiben, trüge er zum besseren Geschäft bei. Es wäre wohl unangemessen, wenn er leer ausginge.

Was wäre eine faire Regelung? Gibt es eine für solche Fälle übliche Absprache? Das wäre interessant zu wissen, bevor es mit dem Makler ausgehandelt wird.

Danke für alle Informationen
Sunbeamer

[Breezer]

Gib den zwei Kaufinteressenten 14 Tage Zeit sich zu entscheiden. Sag ihnen das danach ein Makler eingeschaltet wird und der Verkauf dann über ihn mit der entsprechenden Provision abgewickelt wird. Haben die bis dahin keine Kaufzusage gemacht, wird das normalerweise eh nichts.

Achim

[lyrbi]

Was wäre eine faire Regelung? Gibt es eine für solche Fälle übliche Absprache? Das wäre interessant zu wissen, bevor es mit dem Makler ausgehandelt wird.

Guten Abend Sunbeamer,

die Provision liegt zwischen 3 und 6%, hatte ich vergessen: zzgl. Der gesetzlichen Mehrwertseteuer
Die Provision bekommt er entweder vom Käufer oder vom Verkäufer,
entscheidend ist wer den Makler beauftragt.


Ob ein Makler einen besseren Preis erzielen kann ist weder ausgeschlossen noch unmöglich........

[detti]

Hallo Sunbeamer,


für Mietwohnungen gibt es einen Mietspiegel.

Für Eigentumswohnungen gibt es so etwas auch.
Die meisten Makler arbeiten auch damit. Frag dein
Makler wie er diese ETW einschätzt. Dann hast du
einen Richtwert.

Frag deine Interessenten was sie bezahlen würden.
Sollte es eurer Erbengemeinschaft zu wenig sein,
lass den Makler es machen.

Beim Malerauftrag gibt es verschiedene Varianten.

- Exklusivauftrag, da macht der Makler alles
- Alleinauftrag, da darf nur der eine Makler das Objekt
anbieten und ihr selber.
- und der normale Maklerauftrag, da dürfen so viele
Makler anbieten, wie man möchte. Davor würde ich abraten.

[Sunbeamer]

Zitat von Breezer

Gib den zwei Kaufinteressenten 14 Tage Zeit sich zu entscheiden.

Das ginge nur dann, wenn es eine Preisvorstellung gäbe. Aber selbst der Makler wird eine Höchstgrenze kaum halbwegs genau definieren können. Das Objekt hat Eigenschaften, für die - ähnlich einem Liebhaberinteresse - möglicherweise deutlich mehr geboten wird als für Objekte sonst gleicher Beschaffenheit. So erzielte das letzte ähnliche Objekt (nicht dieses, benachbart) überraschend satte 30 % mehr als der Makler prognostizierte.

Zitat von lyrbi

die Provision liegt zwischen 3 und 6%.
Die Provision bekommt er entweder vom Käufer oder vom Verkäufer,
entscheidend ist wer den Makler beauftragt.

6 %. In dieser Region üblicherweise voll vom Käufer zu zahlen.

Die Frage ist also, inwieweit man die zwei Kaufinteressenten von der Maklervermittlung ausklammern kann, so dass es gegenüber dem Makler noch fair ist.

Sunbeamer

[lyrbi]

Dann müsst ihr einen Allgemeinauftrag mit dem Makler abschließen.
Dieser erlaubt sowohl selbst tätig zu werden als auch weitere Makler zu beauftragen. Allerdings lehnen viele Makler diese Verträge ab => Sie möchten natürlich einen (qualifizierten) Alleinauftrag.

[TB!]

Die goldene Regel, um einen angemessenen Preis zu erzielen, lautet: Intermediäre ausschalten.

Wenn seitens des Verkäufers ein Makler eingeschaltet war (ich bin kein Profi, habe bislang nur 5 Immobilien gekauft ...), habe ich immer einen Gesamtpreis genannt und es dem Verkäufer überlassen, sich mit dem Makler über die Höhe seiner Provision zu einigen. Nur soviel: Der Makler hat am Ende immer deutliche Abstriche bei seinen Provisionsvorstellungen hinnehmen müssen. Und der Verkäufer hatte durch die Einschaltung des Maklers immer noch viel Geld verloren.

Ich habe nie verstanden, warum Leute wegen einer relativ einfachen Sache wie dem Verkauf einer Immobilie einen Makler einschalten und auf viele, viele tausend Euro Verkaufserlös verzichten. Um 50 oder 100 EUR bei den Kosten eines Inserates zu sparen?

Natürlich ist es bequem, einen Makler einzuschalten: Wenn man nicht in der Nähe des Verkaufsobjektes wohnt, nimmt er die Besichtigungstermine wahr. In einem meiner Fälle hatte der Makler durchaus einen Mehrwert erbracht, weil er sich um die Organisation des Notartermines gekümmert hatte, nochmal zum Objekt gefahren war, um Fotos vom Grenzstein anzufertigen etc. Das ist aber die Ausnahme, die meisten Makler sind nach meiner Erfahrung - sorry - faul und dumm.

Ich habe zudem schon sehr oft (!) erlebt, dass Makler dem Verkäufer ggü. illoyal sind. Ich habe durch die Makler von anstehenden Scheidungen, Schuldenproblemen, Alkoholproblemen und anderen Dingen auf Seiten der Verkäufer erfahren.

Der Wurm liegt natürlich auch im System der erfolgsabhängigen Vergütung. Mir persönlich wäre die Begleitung eines Verkaufes durch einen tüchtigen Makler je nach Komplexität des Vorganges durchaus 2 oder 3 kEUR Honorar wert. Aber 7,14% auf - sagen wir mal als Beispiel 500 kEUR ... ?? Das ist absurd.

[detti]

Zitat von Sunbeamer

Die Frage ist also, inwieweit man die zwei Kaufinteressenten von der Maklervermittlung ausklammern kann, so dass es gegenüber dem Makler noch fair ist.

Mach mit dem Makler einen Makleralleinauftrag.
In diesem muss auch stehen, dass ihr das Objekt
selbst veräußern könnt. Das ist nicht nur auf bestehende
Interessenten gebunden.

Sehe gerade Freddy war schneller.

[Sunbeamer]

Zitat von detti

... Mietspiegel. Für Eigentumswohnungen gibt es so etwas auch. Frag dein Makler wie er diese ETW einschätzt. Dann hast du einen Richtwert.

Aus den Gründen, die ich nach deinem Beitrag nannte, werden Preise anderer Objekte kaum als Referenzwerte taugen. Die Wohnung hat eine besondere Eigenschaft (Lage), für die jemand - möglicherweise - deutlich tiefer in die Tasche greift.

Zitat von TB!

Ich habe nie verstanden, warum Leute wegen einer relativ einfachen Sache wie dem Verkauf einer Immobilie einen Makler einschalten und auf viele, viele tausend Euro Verkaufserlös verzichten.

Zum Beispiel weil sie keine Zeit haben, an mehreren Wochenenden Kaufinteressenten durchzuführen. Oder weil sie es scheuen, für eine Erbengemeinschaft tätig zu werden, in der die Interessen nicht gleichlaufen. Im Übrigen kann sich eine gute, seriöse Vermarktung - das wäre hier gewährleistet - für den Verkäufer auch lohnen.

Zitat von TB!

... die meisten Makler sind nach meiner Erfahrung - sorry - faul und dumm. Ich habe zudem schon sehr oft (!) erlebt, dass Makler dem Verkäufer ggü. illoyal sind.

Ich kenne von eigenen Geschäften als Käufer auch seltsame Gesellen. Hier besteht das Risiko allerdings nicht.

Zitat von TB!

Aber 7,14% auf - sagen wir mal als Beispiel 500 kEUR ... ?? Das ist absurd.

Da sträuben sich mir auch manchmal die Nackenhaare, wenn ich bedenke, dass ein Makler für ein Haus von 500' bald so viel verdient wie der Bauunternehmer, der das Haus mit hohem wirtschaftlichen Risiko gebaut hat. Aber nein. Diese Wohnung ist nicht in München oder Hamburg, sondern im flachen Land. Das ist eine andere Größenordnung, viel weniger. Nur vermutlich mehr als 2 km weiter.

Sunbeamer

[alaska]

Was wäre eine faire Regelung? Gibt es eine für solche Fälle übliche Absprache? Das wäre interessant zu wissen, bevor es mit dem Makler ausgehandelt wird

Wir haben in unserem schriftlichen (!) Maklervertrag zum einen seine Provision geregelt und zum anderen habe ich mir das Recht einräumen
lassen, die Immobilien selbständig zu veräussern.
Dann erhält er nur eine Aufwandsentschädigung von 750 €.

[Flybridge]

Zitat von alaska

Wir haben in unserem schriftlichen (!) Maklervertrag zum einen seine Provision geregelt und zum anderen habe ich mir das Recht einräumen
lassen, die Immobilien selbständig zu veräussern.
Dann erhält er nur eine Aufwandsentschädigung von 750 €.

So wird es gemacht.

Ich bin auch kein Freund von Immobilienmaklern, aber niemand ist so doof und macht einen Vertrag, wenn er weiß, dass die Immobilie auch anderweitig zum Verkauf steht.

Ein Makler hat immer das Exklusivrecht im Verkauf.

An einen Makler ist man immer zeitlich gebunden; i.d.R. 6 Monate.

Sollte man doch anderweitig verkaufen, wird eine Entschädigung wegen des Courtageausfalls fällig.

Normaler Weise macht der Makler einen zweiten Vertrag mit dem Käufer, der diesen dann bezahlt. Wobei für den Käufer der Endpreis interessant ist. Wie sich der Preis zusammen setzt, ist ja wurscht.

[Verbraucheranwalt]

Also mit Maklern habe ich auch nicht die allerbeste Erfahrung gemacht. Man muss hundertmal nachfragen um alle Unterlagen zu bekommen. Selbst selbstverständliche Sachen wie ein aktueller Grundbuchauszug waren nur sehr schwer zu bekommen.

Aber grundsätzlich kannst Du mit dem Makler alles frei aushandeln. Gebt ihm einen Alleinauftrag und vereinbart, dass für den Fall des Verkaufs an die 2-3 Interessenten (die namentlich genannt werden) nur eine Provision in Höhe von 2,5 % fällig wird.

Jedoch hat auch ein Makler keine "geheimen" Bewertungsmethoden zur Verfügung. Wenn ein Objekt einzigartig ist dann ist es für den Makler genau so schwierig den Preis herauszufinden wie für dich.

Als ganz grobe Richtlinie kannst Du dich an den Jahresnettomieten orientieren. 10 Jahresnettomieten als Kaufpreis sind günstig, 11 - 19 sind Mittelfeld und ab 20 wird es (zu) teuer. Sollte allerdings die Inflation weiter so steigen wie bisher, verschiebt sich die Grenze immer weiter nach oben.

[Lucky Boatman]

Du kannst Courtage vom Verkäufer, vom Käufer und von beiden vereinbaren. Du kannst Ausschlusskunden benennen, die ein Vorkaufsrecht haben ohne das eine Vermittlungsprovision fällig wird, dann würde ich für diese Fälle eine Bewertungs und Aufwandentschädigung vereinbaren.

Courtagen liegen zwischen 2 und 8% im Schnitt. Ne nach Standort, Marktwerten etc.

Hier in D ist es leider nicht eindeutig erkennbar für jedermann geregelt. In vielen Ländern zahlt der Verkäufer grundsätzlich den Makler.

iel Glück, Guido

[Averna]

Es ist wie immer,

Gewinnmaximierung ohne Kosten.."

Nur nichts im Vorfeld ausgeben und lieber rumrätseln

Du suchst einen fairen Preis? Warum läßt du dann nicht ein Wertgutachten erstellen und zwar von einem Kollegen, der es gelernt hat und weiß wie es geht.....nix Faustformel USW".......

Du bist der Meinung, das Objekt ist besser als die anderen, bessere Lage ect. Für dich, auch für andere???

Wenn es so ist, wird sich der Vorteil auch in dem Gutachten wieder finden und dann hast du es schwarz auf weiß und kannst doch gegenüber dem Interessenten besser argumentieren.

Provisionen sind frei verhandelbar und werden in der Regel vom Käufer gezahlt,
Standard sind 3% +MwSt. Leider gibt es auch immer mehr Ausreißer die meinen 6% sind richtig. Alles was darüber liegt ist schon kriminell ...........

Also, wenn du von fair und seriös sprichst hast du ein Gutachten, alles andere sind wieder Geldgoile Fabelwesen der Makler.

[Sunbeamer]

Zitat von Averna

Es ist wie immer, Gewinnmaximierung ohne Kosten.." Nur nichts im Vorfeld ausgeben und lieber rumrätseln

Ich weiß nicht, inwiefern ich Anlass für so einen unverschämten Vorwurf gegeben haben könnte. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft sind keine Geizkragen, noch nie hat jemand im Umfeld so etwas behauptet. Die Käufer, die sich vor Einschaltung des Maklers gemeldet haben, sind weitläufige Bekannte einer Verstorbenen, die jene Wohnung hinterlässt. Den Bekannten (um die geht es, nicht um die Erbengemeinschaft) soll daher nach Möglichkeit der Vorteil erhalten bleiben, provisionsfrei zu kaufen, aber nicht zu einem u. U. viel zu niedrig angesetzten Preis, sondern zu dem Preis, den der Markt auswirft.

Der Makler soll trotzdem fair behandelt werden, wenn er dazu beiträgt, durch Angebote den am Markt erzielbaren Preis zu ermitteln. Daher habe ich ausdrücklich nach einer fairen Vereinbarung gerade auch für den Makler gefragt und nicht nach Geiz-ist-geil zum Nulltarif!!!

Zitat von Averna

... Wertgutachten erstellen und zwar von einem Kollegen, der es gelernt hat und weiß wie es geht.....nix Faustformel USW".......Du bist der Meinung, das Objekt ist besser als die anderen, bessere Lage ect. Für dich, auch für andere???

Ich hatte es oben dargestellt. Weil ein Wertgutachten üblicherweise kein Affektionsinteresse berücksichtigt, es aus juristischen Gründen gar nicht berücksichtigen darf. Dieses kann aber hier - wie ich oben schrieb - wie bei einem benachbarten Objekt (dieses allerdings wegen Größe und Zustand nicht vergleichbar) dazu führen, dass Kaufpreise geboten werden, die vom objektiv ermittelbaren und damit gutachterlich festzustellenden Rahmen erheblich abweichen. Insbesondere wird ein sorgfältiger Gutachter erzielte Erlöse für vergleichbare Immobilien in vergleichbarer Lage und mit vergleichbaren Eigenschaften als Orientierung zu Grunde legen. Das taugt hier - ausnahmsweise - überhaupt nichts. Und ein Gutachten mit dem Ergebnis "Referenzwert + 100% Sicherheitszuschlag" wäre weder seriös noch nützlich.

Die früheren Beiträge haben gut geholfen und ich sehe meine Frage damit als beantwortet an. Ich werde empfehlen, den Makler zu fragen, was er erwartet, und ihn ggf. auf eine Bewertungs- und Aufwandsentschädigung anzusprechen. Auch wenn ein Altinteressent die Wohnung kauft, soll er nicht ganz leer ausgehen. Aber eine volle oder halbe Provision für einen Käufer, den er weder vermittelt noch ihm die Wohnung gezeigt hat, wäre auch nicht angemessen.

Sunbeamer

[Averna]

Ein odentlich erstelltes Wertgutachten berücksichtigt alle Punkte einer Immobilie, auch den Punkt "Affektion" - sagenhaft, das in dem Zusammenhang - das darf er schon, wenn es das Objekt her gibt.

EIN makler wird dir schon sgen, wie "fair" du Ihn yu behandeln hast, mach dir da mal keine Sorgen, weil dort jeder Punkt verhandelbar ist, vor allen Dingen das Finanzielle.........

Es gibt natürlich einen Liebhaberpreis, der in der Regel unter Interessierte auch bekannt ist, vor allen Dingen, wenn Sie aus dem Umfeld kommen.

Ich bin sicher, der Markler wird dann schon einen Pries finden, der dann Ihm gut gefällt, da brauchst du dir auch keine Sorgen machen.

Es gibt sogar Verkäufer, die gewähren manchen Käufern einen Nachlass, wenn das Gefühl aufkommt, dass das affektierte Objekt dort in guten Hände gelangt,
auch hier ist dann Geld eben nicht alles.

Wird schon alles klappen, in der Regel regelt der Markt den Preis und alles wir gut.

[Averna]

Zitat von Sunbeamer

Ich weiß nicht, inwiefern ich Anlass für so einen unverschämten Vorwurf gegeben haben könnte.

sorry, sollte nicht als unverschämt gelten................sondern eher Erfahrungswerte..............


aber nicht zu einem u. U. viel zu niedrig angesetzten Preis, sondern zu dem Preis, den der Markt auswirft.

na, son bischen sollte dann schon der Preis nach oben stimmen.....

Insbesondere wird ein sorgfältiger Gutachter erzielte Erlöse für vergleichbare Immobilien in vergleichbarer Lage und mit vergleichbaren Eigenschaften als Orientierung zu Grunde legen.

Ich befürchte, du verwechselst hier die beiden Berufe bzw. weißt nicht was der eine o. andere macht.

a) Makler: der zieht aus der Nachbarschaft Objekte herran und setzt sie vergleichbaren Preisen fest. Mit ganz viel Glück kennt er noch die Vergleichsmieten in der Nachbarschaft.

b) Gutachter: geht erst einmal von Lage und Objekt aus, berechnet den aktuellen Sachwert bzw. Objektwert -Gutachterausschuss u. Bauindex - und bezieht anschließend auch anhand von Listen die objektiven Vor,- Nachteile des Objektes in den Marktwert mit ein.

Ich vertrete auch die Meinung, dass der Verkäufer die Kosten des Verrkaufes - Makler - zu tragen hat und nicht der Käufer.

[Breezer]

Zitat von Averna

Ich vertrete auch die Meinung, dass der Verkäufer die Kosten des Verrkaufes - Makler - zu tragen hat und nicht der Käufer.

Wer zahlt den die Provision eines Verkäufers von schlüsselfertigen Häusern? Der Verkäufer oder der Käufer?

Auch ist ein Makler in der Lage, ein Objekt anständig zu bewerten. Die Bewertungsmethoden sind die gleichen wie die eines Sachverständigen. Schließlich arbeiten ja beide mit den gleichen Zahlenwerten. Die meisten Makler sind auch dementsprechend ausgebildet.

Achim

[Averna]

Zitat von Breezer

Wer zahlt den die Provision eines Verkäufers von schlüsselfertigen Häusern? Der Verkäufer oder der Käufer?

Auch ist ein Makler in der Lage, ein Objekt anständig zu bewerten. Die Bewertungsmethoden sind die gleichen wie die eines Sachverständigen. Schließlich arbeiten ja beide mit den gleichen Zahlenwerten. Die meisten Makler sind auch dementsprechend ausgebildet.

Achim

na,

da kenn ich ganz andere Makler.................

wenn er das alles Kann hat er das als Gutachter bestimmt auch in seinem Firmenbogen als Wertgutachter kenntlich gemacht...........gibt ja auch gute Makler.

Bei Neubauten bekomme ich mein Geld von der Hausfirma, näääää

[Sunbeamer]

Zitat von Averna

sorry, sollte nicht als unverschämt gelten

Akzeptiert.

Zitat von Averna

... "Affektion" - sagenhaft, das in dem Zusammenhang

Der Ausdruck "Affektionsinteresse" im Zusammenhang mit Marktwerten einerseits und Liebhaberwerten andererseits, die wertmäßig und damit gutachterlich nicht berücksichtigungsfähig sind, stammt nicht von mir, sondern ist Diktion des BGH.

Zitat von Averna

Ein odentlich erstelltes Wertgutachten berücksichtigt alle Punkte einer Immobilie, auch den Punkt "Affektion" -

Nein, darf es nicht. Es sei denn, es handelt sich um eine Eigenschaft, die den allgemein auf dem Markt erzielbaren Preis erhöht. Aber dann ist es kein Liebhaberintersse mehr. Splins einiger weniger sind Liebhaberei. Nur in Ausnahmefällen ist ein Liebhaberinteresse berücksichtungsfähig.

Zitat von Averna

Ich befürchte, du verwechselst hier die beiden Berufe bzw. weißt nicht was der eine o. andere macht....

Na, ich glaube schon.


Sunbeamer

[Maktum]

Hallo Sunbeamer,

ich verstehe Dein verhalten nicht.

Hier sind Leute aus der Immobilienbranche die Dir Tipps geben wollen und Du kommst mit dem BGH daher und willst Leuten erzählen wie sie ihren Job machen sollen.

Ich bin Immobilienbewerter und kenne aus meinem beruflichen Erfahrungen ca. 40-50 Makler, die Arbeitsweise und Verträge von dieser Berufgruppe.

DIR werde ich hier keine Tipps geben

derMartin

... bin jetzt wieder raus hier

[Breezer]

Zitat von Averna

na,

Bei Neubauten bekomme ich mein Geld von der Hausfirma, näääää

Und die Hausbaufirma erhöht die Hauspreise entsprechend der Provision, somit zahlt es der Käufer

Mittlerweile lassen sich einige Makler ausschließlich vom Verkäufer bezahlen, was auch für die Qualität der Makler spricht. Die Frage, ob der Verkäufer dann seinen Verkaufspreis entsprechend erhöht, kann sich jeder selbst beantworten.

Achim

[Sunbeamer]

Zitat von Maktum

Hier sind Leute aus der Immobilienbranche die Dir Tipps geben wollen

Ich habe auch alle Tipps für mich dankbar angenommen und meinen Dank bekundet. Wenn du zurückblätterst, wird dir das nicht entgehen.

Zitat von Maktum

.. und Du kommst mit dem BGH daher und willst Leuten erzählen wie sie ihren Job machen sollen.

Nein. Mein Einwand bezog sich ausschließlich auf den ungerechtfertigten Vorwurf in einem der letzten Beiträge, geizig zu sein, und darauf, dass ein Gutachter kein Liebhaberinteresse bewertet und nicht bewerten darf. Es ist immer wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten (einfaches Beispiel sind mutmaßlich werthaltige alte Autos), ob ein Wertgutachten diese Grenze beachtet. Anders das Geschäft des Maklers: Wenn er tüchtig ist, erreicht er auch die, die unübliche Liebhaberpreise zu zahlen bereit sind.

Sunbeamer

[Averna]

jetzt würde mich ja nur mal dieses ominöse "Liebhaber-Stück" interessieren..................

Kannst mir ja mal einen Link schicken, wenn es im Netz steht...........