Gewerbeimmobilie kaufen oder besser nicht?

[Scholly]

Hallo Zusammen,
ich interessiere mich für eine Immobilie die in einem Gewerbegebiet liegt. Ein Wohn und Bürohaus mit einer kleinen Halle. Das Haus sagt mir zu, weil ich aus dem jetzigen Wohnteil plus zwei Räumen des bisher als Büroteil deklarierten eine schöne Wohnung machen könnte. Die Halle würde ich gerne zur Unterstellung meines Hobby´s benutzen.
Der Verkäufer sagte mir das er bisher 1300,- Grundsteuer bezahlen würde, was ich auf die gewerbliche Nutzung zurück führen würde.
Die Stadt besteht aber auf eine gewerbliche Nutzung. Lt. einem Stadtangestellten müsste ich ein Gewerbe (egal welcher Art) angemeldet haben, oder etwas ggfs. gewerblich Vermieten? Das verstehe ich nicht so wirklich. Würde es ausreichen wenn ich ein Gewerbe anmelden würde worin ich z.b. 2 Stellplätze in der Halle vermieten würde? Oder was denkt ihr wäre die beste Lösung. Und muß ich für das Gelände ggfs zusätzlich zur höheren Grundsteuer auch noch Gewerbesteuer bezahlen? Oder was kommen noch für Kosten auf einen zu? Wie würdet ihr das lösen.
Ich wollte nicht gerade einen Steuerberater beschäftigen, oder gar extra noch eine Gewerbeversicherung, Krankenversicherung usw. abschließen.
Ich möchte, wenn es irgendwie darstellbar ist, mein Hobby mit meinem Wohnraum verbinden. Zur Zeit habe ich eine kleine Halle gemietet, die aber ca. 15 Min von mir Zuhause entfernt ist. Das ist sehr lässtig, mal hast du ein Werkzeug vergessen, oder aber must mal pippi machen (weil dort keine Toilette ist) usw.
Und man geht halt nicht mal eben für ne halbe Stunde was machen.
Bei meinem jetzigen Haus wäre der Platz für eine kleine Halle hinter dem Haus zwar vorhanden, aber das Bauamt genehmigt höchtens eine etwas größere Garage für max. 3 Autos. Ich wollte aber gerne eine Bühne (bedeutet auch etwas Deckenhöhe) und Platz für Werkbank usw. Das würde in der mir jetzt angebotenen Immobilie super klappen.

Gruß der
Scholly

[alaska]

Natürlich möchte die Gemeinde im Gewerbegebiet auch Gewerbetreibende die
Gewerbesteuer abführen.
Allerdings gibt es einen Freibetrag an Gewinn, für den keine Gewerbesteuer
abgeführt werden muss. Bei uns ca. 15 T´Euro.
Desweiteren glaube ich nicht, dass einem die Gemeinde dazu zwingen kann,
dass man sein Haus verkauft, sollte man das Gewerbe "irgendwann" einstellen.
Man sollte aber nicht den Groll der anderen Unternehmer im Gewerbegebiet
vergessen. Denn üblicherweise leben diese Gewerbegebiete eben auch von
der Attraktivität einer interessanten Mischung an unterschiedlichen und
möglichst vielen Gewerben.

Die höhere Grundsteuer wird dir meines Wissens auf alle Fälle erhalten bleiben.
Aber mal ehrlich- grundsätzlich finde ich deine Idee sehr interessant.

Du könntest ja als Gewerbe einen Bootshandel plus Zubehör anmelden und nach 1-2 Jahren wegen Erfolglosigkeit wieder abmelden.

[Ankerwerfer]

Hallo Scholly,

ist das Gebäude geeignet um eine Photovoltaik-Anlage zu installlieren?
bzw. würdest Du diese Kosten in Kauf nehmen?

Grüsse

Ankerwerfer

[Verbraucheranwalt]

Du musst als erstes mal herausfinden, ob es einen Flächennutzungsplan oder einen Bebauungsplan gibt. Dann schaust du mal ob es sich tatsächlich um ein reines Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO handelt. Und den liest Du dir mal sehr genau durch

Grundsätzlich darf man in einem Gewerbegebiet nicht Wohnen. Dies ist die Ausnahme § 8 Abs. 3 Bau NVO. Die Wohneinheit muss dem Gewerbe untergeordnet sein. Du darfst nicht einfach in einem Gewerbebetrieb wohnen oder diesen anders nutzen. Wenn du es doch machst, hast Du ganz schnell eine Untersagungsverfügung der Stadt am Hals. Und meiner Erfahrung nach, lassen gerade die Bauämter nicht mit sich reden, da wiehert noch der Amtsschimmel und will täglich gefüttert werden. Die sind weder wirtschaftlichen noch logischen Argumenten gegenüber aufgeschlossen, sondern halten sich rein ans Gesetz.

Es kommt aber noch besser: In vielen Gemeinden gibt es mittlerweile Einzelhandelskonzpte. Die Stadt gibt dir vor, welches Gewerbe du an einem bestimmten Standort betreiben darfst und welches nicht.

Mein Tipp wäre: Vergiss das ganze.

[Ankerwerfer]

Zitat von Scholly

Ein Wohn und Bürohaus mit einer kleinen Halle. Das Haus sagt mir zu, weil ich aus dem jetzigen Wohnteil plus zwei Räumen des bisher als Büroteil deklarierten eine schöne Wohnung machen könnte.

Wohnen dürfte dort kein Problem sein


Grüsse

Ankerwerfer

[lancelot65]

Moin Moin

wenn du aus den Büroräumen Wohnraum machen möchtest, solltest du dich bei der Stadt erstmal schlau machen bezüglich einer Nutzungsänderung.
Eine eventuelle Beantragung sind Kosten und kann evt einen Rattenschwanz nach sich ziehen. Wenn z.B. das Gelände im Altlastenkataster eingetragen ist, kann es sein, das du durch den Antrag auf Nutzungsänderung erstmal Bodenproben analysieren lassen mußt. Dies ist sehr kostspielig.

Mein Tipp:
Erstmal solltest du dich bei Umweltamt und Gewerbeaufsicht bezüglich Altlasten erkundigen, dann beim Bauamt bezüglich Nutzung und wegen deinem Plan mit dem Wohnraum, da es sich um ein Gewerbegebiet handelt. Jede Stadt kocht da Ihr eigenes Süppchen.
Dann erst Entscheiden, ob sich ein Kauf wirklich lohnt!

[Frilu]

Falls es Dir nur um die Gewerbeanmeldung geht, Du kannst auch als Arbeitnehmer/Angestellter ein sogenanntes Nebengewerbe/Nebenerwerb anmelden, z. B. für die Einspeisung von Solarstrom.

[Dagobertreiten]

Der erste Weg für dich, wäre auf das Kreisbauamt zugehen,um zuerfragen
was du da machen darfst und was nicht, sonst kann dir da keiner eine
rechtsgültige Auskunft geben.

[Scholly]

Im Grundbuchauszug steht im Bestandsverzeichnis:
Hof- & Gebäudefläche - Mischnutzung
Gebäude- Freifläche,
Gewerbe und Industrie.
Das direkte Nachbarhaus ist auch ein freistehendes Einfamilienhaus und dahinter erst wieder ein kleiner Steinmetz.
Auf der anderen Seite ist auch ein ehemaliges Bürogebäude, was aber jetzt auch (sehr wahrscheinlich ohne Zustimmung der Gemeinde) als Familien Wohnhaus vermietet ist. In dem Gebäude ist allerdings im Erdgeschoss ein kleines Büro eines Wasserbettenstudios.
Das restliche "Gewerbegebiet" ist inzwischen sehr Rückläufig und Firmen wandern ab, weil in der näheren Umgebung 2 neue Gewerbegebiete eröffnet haben, die aber immer noch zu 90% ungenutzt (frei) sind.

Desweiteren gibt es eine Verpflichtungserklärung gem. §8 Abs. 3 Baunutzungsverordnung:
Baulast: Bindung einer Wohnung an den Betrieb, die Einliegerwohnung (ein zusätzlicher Bereich im Büroanbau) wird ausschließlich von Aufsichts- und Betriebspersonen bzw. Betriebsinhaber oder Betriebsleiter als Betriebswohnung genutzt.

Das sind so die Dinge die mir vorliegen.

[Verbraucheranwalt]

Rechtssicherheit wird dir hier im Forum keiner geben können. Du könntest einen Bauvorbescheid beantragen. Der kostet aber auch Geld.

@ Ankerwerfer: Wohnen in dem Büroteil dürfte genau das Problem sein - genau dafür muss er eine Nutzungsänderung beantragen. Ob er die bekommt erscheint sehr fraglich. Zudem wird die Behörde im das "Wohnrecht" ohne Gewerbebetrieb vielleicht komplett untersagen. Baulasten sind immer an eine Nutzungsart gebunden, fällt die weg, fällt die Baulast gleich mit.

[dampfer]

ich würde mir einen Architekten vor Ort nehmen und die Angelegenheit klären lassen, die haben doch die besten Verbindungen zu den entsprechenden Ämtern, vorher einen Pauschalpreis für seine Bemühungen vereinbaren

Gruss
Detlef

[Scholly]

Zitat von Verbraucheranwalt

Rechtssicherheit wird dir hier im Forum keiner geben können. Du könntest einen Bauvorbescheid beantragen. Der kostet aber auch Geld.

Danke, das ist mir klar das es hier keine Rechtssicherheit gibt, und vielen Dank für die klaren Worte
Ich wollte einfach nur wissen worauf ich achten sollte, was ihr in diesem Fall an meiner Stelle machen würdet, wenn ihr gerne die Wunschimmobilie mit diesen "Gegebenheiten" gefunden hättet.
Wie man das ein oder andere elegant lösen könnte
Gruß und Danke

[OceanixTS]

Was soll es da für ein Problem geben. Kaufen und abwarten. Wenn sich einer beschwert, Gewerbe anmelden und gut. Es gibt keinen Zwang, Umsatz oder Gewinne zu machen in diesem Land...

Die anteilige Wohnnutzung kann aufgrund des vorstehenden Eintrags im Grundbuch nicht untersagt werden. Der Umnutzung (sofern es sinnvoll wäre, diese anzumelden) der Büroräume ebenfalls nicht, soweit dieses einem Gewerbebetrieb nicht entgegensteht.

[swath]

Zitat von OceanixTS

... Es gibt keinen Zwang, Umsatz oder Gewinne zu machen in diesem Land...

Ob das lokale FA gleicher Meinung ist ?

[Maktum]

Zitat von swath

Ob das lokale FA gleicher Meinung ist ?

Hier etwas zum Lesen: LIEBHABEREI


Beste Grüße

derMartin

[Petermännchen]

Nicht unüblich ist es in D, geltende Vorschriften mit entsprechendem Gewerbe zu umgehen. So bei Bebauungen im Aussenbereich, Anmeldung als Nebenerwerbslandwirt oder eben Gewerbe um Räume "umzunutzen".

Das FA wird sich erst mal die Ernsthaftigkeit ansehen. Liegen die Kosten in keinem Verhältnis zu den Einkünften und ist keine Änderung plausibel, dann ist das Gewerbe auch schnell in kurzer Zeit weg. In diesem Falle wird sicherlich auch die Gemeinde Ihr Veto einlegen.
Etwas geschickter ist es, die Gewinnerzielungsabsicht etwas deutlicher darzulegen (Businessplan) und über längere Zeit auch zu verfolgen.
Wenn dann hier etwas schief geht, ist zumindest einiges an Zeit vergangen und man könnte auf Lockerung der Vorschriften hoffen. (Zeitraum >= 5 Jahre?)

Ich allerdings würde mich eher nicht darauf verlassen. Ist wie Pokern mit hohem Risiko.

Gruß

Peter

[Scholly]

Das hört sich ja leider nicht so gut an.
Ich dachte, das es irgendwie doch darstellbar sein könnte. Ich bin ja in einem festen Angestelltenverhältnis und werde wohl nie mit einer "Nebentätigkeit" meinen Lebensunterhalt bestreiten können.
Wenn ich zb. ein oder zwei Stellplätze vermiete, und das offiziel als Nebenerwerb angebe, reicht das nicht, oder muß ich dann auch Monatliche- oder Quartalsmeldungen ans Finansamt schicken, oder gar einen Steuerberater beauftragen. Dann fressen mich ja wieder diese Kosten auf.
Wie würdet ihr das machen?

[Petermännchen]

Na ja, das werden dann Meldungen je Quartal werden.
Steuerberater brauchts nicht, da du eine einfache Einnahme/Ausgabe Überschußrechnung abgeben kannst.

Jedoch musst du die Aufwendungen (Alles was den vermieteten Raum angeht inkl. Abschreibung für das Areal/Gebäude), laufende Kosten und Instandhaltung den Einnahmen gegenrechnen.

Insgesamt mußt du die Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft machen. Ich halte das für schwer in diesem Falle.

Gruß

Peter

[OceanixTS]

Zitat von swath

Ob das lokale FA gleicher Meinung ist ?

Das ist hier völlig unerheblich, das FA erhebt Steuern auf Gewinn, wo kein Gewinn, da keine Steuern.

Jetzt zu diesem konkreten Fall: Da Scholly ja Stellplätze vermieten will, werden einige hundert Euro im Jahr anfallen und die Überschüsse (abzgl. antlg. Finanzierung und Betriebskosten) gibt er an und zahlt darauf seinen persönlichen Einkommenssteuersatz.

Zitat von Maktum

Hier etwas zum Lesen: LIEBHABEREI


Beste Grüße

derMartin

Da Scholly das Objekt ja privat und nicht als Gewerbe kaufen möchte ist der Hinweis auf Liebhaberei nicht sachdienlich. Würde er das als Gewerbetreibender kaufen und mit Verlust an sich privat vermieten, würde Liebhaberei ziehen - beim geschilderten Fall jedoch nicht.

Zitat von Petermännchen

Nicht unüblich ist es in D, geltende Vorschriften mit entsprechendem Gewerbe zu umgehen. So bei Bebauungen im Aussenbereich, Anmeldung als Nebenerwerbslandwirt oder eben Gewerbe um Räume "umzunutzen".

Das FA wird sich erst mal die Ernsthaftigkeit ansehen. Liegen die Kosten in keinem Verhältnis zu den Einkünften und ist keine Änderung plausibel, dann ist das Gewerbe auch schnell in kurzer Zeit weg. In diesem Falle wird sicherlich auch die Gemeinde Ihr Veto einlegen.
Etwas geschickter ist es, die Gewinnerzielungsabsicht etwas deutlicher darzulegen (Businessplan) und über längere Zeit auch zu verfolgen.
Wenn dann hier etwas schief geht, ist zumindest einiges an Zeit vergangen und man könnte auf Lockerung der Vorschriften hoffen. (Zeitraum >= 5 Jahre?)

Ich allerdings würde mich eher nicht darauf verlassen. Ist wie Pokern mit hohem Risiko.

Gruß

Peter

Bauen im Außenbereich ist per Gesetz an bestimmte Ausnahmen geknüpft, §35BauGB. Hier reden wir von einem Mischgebiet ohne Gewerbeeinschränkung lt. vorstehender Angaben, daher ist der Verweis nicht sachdienlich. Ein "An- und Verkauf" von 2-3 hoffnungslosen Sportbootgrotten p.a. würde bereits genügen, um die Voraussetzungen einer gewerblichen Nutzung zu erfüllen.

Auch hier gehst Du von falschen Voraussetzungen aus, die nur greifen wenn er das Objekt gewerblich kaufen und an sich privat vermieten und dabei dauerhaft Verlust erzielen würde.
Und, Gott bewahre, was interessiert das FA ein Businessplan? Da beantragt man seine Steuernummer und nicht mehr, dann gibt man regelmäßig - also hier jährlich - eine Steueranmeldung ab und fertig, zumindest solange die Umsätze unterhalb der Umsatzsteuerfreigrenze liegen, darüber sieht das wieder etwas anders aus.

Vorsteuern kann Scholly dann auch nicht ziehen, von daher kann auch keine Liebhaberei durch Vorsteuerabzugsberechtigung entstehen.

[Dagobertreiten]

Zitat von dampfer

ich würde mir einen Architekten vor Ort nehmen und die Angelegenheit klären lassen, die haben doch die besten Verbindungen zu den entsprechenden Ämtern, vorher einen Pauschalpreis für seine Bemühungen vereinbaren

Gruss
Detlef

Was soll der Architekt denn machen, was er nicht selbst kann,
zb. auf das Kreisbauamt gehen mit dem Amtsleiter sprechen und sich das erklären lassen was der Flächennutzungsplan/ Bebauungsplan her gibt und somit weiß er was man mchen darf und was nicht.
Architekt kostet doch nur Geld und glaube mir ich weiß von was ich Spreche,da ich für ein Objekt schon drei Verschliessen habe,die alle nichts getaugt haben, nur eines konnten sie Perfekt: Rechnungen schreiben.
Also gehe Persönlich zum Amt,dann kann dir auch keiner was falsches Sagen!!!

[Lucky Boatman]

Wirbel nicht zuviel Staub auf,
frag einfach mal die Nachbarn, wie die das gemacht haben, ansonsten könnte es sein, das Du eine Welle lostrittst, die Du gar nicht wolltest und alle im Gewerbegebiet mit Privatnutzung + "Gewerbe" Dich in Dein tagesgebet einschliessen.

Ich habe mir sagen lassne, das auch Bootspflege ein Gewerbe sein kann und das siehst Du ja auch bei den KFZ Aufbereitern. Da bist Du im Minimalbereich.

LG Guido