Stadtimmobilie Nutzungsänderung

[Giligan]

Dann lass doch wie es is, Kohle kommt, Mieter sind zufrieden, alles gut.

Willy

[mcgrymelon]

Zitat von Fraenkie

Nur mein Problem ist: Kneipe aufgeben? Weg zurück?

dann will ich auch noch meinen Senf dazugeben:

Lass die Kneipe drin; im schlimmsten Fall steht sie mal ne Zeitlang leer,
dann kannst Du sie als Lagerraum nutzen oder ne Ausstellung reinmachen
oder in absehbarer Zukunft selber an ein paar Tagen / Nächten hinter dem
Tresen stehen. Deine berufliche Zukunft wird auch keine 20 Jahre mehr
dauern schätze ich mal...

Und wenn keine Kneipe, dann vielleicht ne schicke CafeLatterie oder
vielleicht will ja Starbucks die 1234. Filiale reinsetzen. Oder ein Dönerbräter.

Ich glaube, wenn Du jetzt die Nutzungsänderung durchziehst, wird das eine
Einbahnstraße.

[Fraenkie]

Zitat von mcgrymelon

dann will ich auch noch meinen Senf dazugeben:
............................ Deine berufliche Zukunft wird auch keine 20 Jahre mehr
dauern schätze ich mal...

Aber Hallo, ich starte mit 50 erst richtig durch

[Fraenkie]

Zitat von mcgrymelon

dann will ich auch noch meinen Senf

Und wenn keine Kneipe, dann vielleicht ne schicke CafeLatterie oder
vielleicht will ja Starbucks die 1234. Filiale reinsetzen. Oder ein Dönerbräter.

Ich glaube, wenn Du jetzt die Nutzungsänderung durchziehst, wird das eine
Einbahnstraße.

Zitat von Giligan

Dann lass doch wie es is, Kohle kommt, Mieter sind zufrieden, alles gut.

Willy

Irgendwie sprecht ihr nach meinem Herzen, bzw. nach meinem zweiten Gehirn das da hinter den ehemaligen Sixpacks liegt.

Aber irgendwie bin ich auch hin und hergerissen.

Büros drin und arschlecken ist Trumpf oder weiter Kneipe und Spielhölle und was weiss ich was kommt......

[Andrei]

Fränkie, es ist dein Leben und deine Entscheidung. Aus globaler (meiner persönlicher) Sicht würden die Vierteln ohne abwechslungsreiches Unterhaltungsleben weniger attraktiv zum Wohnen werden.
Ich möchte nicht im Umfeld von nur Wohnhäusern und Büros leben, das ist langweilig. Es könnte auf Dauer deine Wohnungen oben nicht mehr so sexy machen.

Schöne Grüße,
Andrei

P.S. Persönliche Erfahrungen mit Vermieten vorhanden und ja, Lage³ gilt.

[OceanixTS]

Zitat von Haspel

sollten dir die Verwaltungsarbeiten zu "lästig" sein dann beauftrage eine Hausverwaltung; kostet (im Verhältnis zu den Einnahmen) nicht viel und befreit dich auch von unangenehmen Tätigkeiten (Du verstehst).

Meine Erfahrung mit Hausverwaltungen- never ever again!
Da musst Du schon sehr großes Glück haben, an die richtige zu geraten.
Zu viele negative Erfahrungen, Vergabe an "bekannte" Handwerker, haften für nichts, unvereinbartes Abkassieren bei Mietern über Vertragsausfertigungsgebühren, ...

Zitat von Fraenkie

Der Neue Mieter wäre ein "Immobilienentwickler".

Der hat die Nebenhäuser schon geil gemacht ("Lofts" und so neimodischs zeigs).

Der weiss bestimmt alles, das hätte Charme.

Allerdings: Der hat auch schon angeboten mir die ganze Hütte abzukaufen.

Für mich hätte das auch keinen Charme. "Der weiß bestimmt alles" und eben deshalb würde ich an so einen Immobilienentwickler ebensowenig vermieten wie an Anwälte, die alle 2 Jahre Ihr Adresse wechseln... Wir hatten mal einen Makler als Büromieter. jeder Mietertrick, der in der Maklerzeitung stand, wurde zuerst an uns ausprobiert...
Dann lieber eine ehrliche Kneipe, zumal Du bei richtiger Vertragsgestaltung (Fachanwalt nicht Hausverwaltung !) auch für nahezu nichts zuständig bist, was Konzession und ähnliches angeht.

Vor allem ein Umbau zu Büro / Einzelhandel kann jeder bessere Trockenbauer. Aber heute wieder etwas mit Bewirtung zu eröffnen geht schnell ans Sechsstellige...

Solange sich keine Nachbarn oder Mieter beschweren bitte alles so lassen wie es ist

[Fraenkie]

Zitat von Andrei

Fränkie, es ist dein Leben und deine Entscheidung. Aus globaler (meiner persönlicher) Sicht würden die Vierteln ohne abwechslungsreiches Unterhaltungsleben weniger attraktiv zum Wohnen werden.
Ich möchte nicht im Umfeld von nur Wohnhäusern und Büros leben, das ist langweilig. Es könnte auf Dauer deine Wohnungen oben nicht mehr so sexy machen.

Schöne Grüße,
Andrei

P.S. Persönliche Erfahrungen mit Vermieten vorhanden und ja, Lage³ gilt.

Guten morgen an alle.

Und danke

Irgendwie ist die Mehrheit also dafür was mein Bauch (ist ja auch ein Hirn, bei mir sogar ein grosses ) auch sagt.

Also lass ich dem Leben in dem Stadtteil und dem Haus seinen Lauf und häng mich da mal net zu tief rein.

[Fraenkie]

Zitat von OceanixTS

Meine Erfahrung mit Hausverwaltungen- never ever again!
Da musst Du schon sehr großes Glück haben, an die richtige zu geraten.
Zu viele negative Erfahrungen, Vergabe an "bekannte" Handwerker, haften für nichts, unvereinbartes Abkassieren bei Mietern über Vertragsausfertigungsgebühren, ...



Für mich hätte das auch keinen Charme. "Der weiß bestimmt alles" und eben deshalb würde ich an so einen Immobilienentwickler ebensowenig vermieten wie an Anwälte, die alle 2 Jahre Ihr Adresse wechseln... Wir hatten mal einen Makler als Büromieter. jeder Mietertrick, der in der Maklerzeitung stand, wurde zuerst an uns ausprobiert...
Dann lieber eine ehrliche Kneipe, zumal Du bei richtiger Vertragsgestaltung (Fachanwalt nicht Hausverwaltung !) auch für nahezu nichts zuständig bist, was Konzession und ähnliches angeht.

Vor allem ein Umbau zu Büro / Einzelhandel kann jeder bessere Trockenbauer. Aber heute wieder etwas mit Bewirtung zu eröffnen geht schnell ans Sechsstellige...

Solange sich keine Nachbarn oder Mieter beschweren bitte alles so lassen wie es ist

Deswegen habe ich vieles selber gemacht (bzw. mache ich noch) Nebenkostenabrechnung etc.
Ich will zufriedene Mieter, keine die sich abgezockt fühlen..........

Eines hab ich gemacht: Einen Mieter zum bezahlten Hausmeister nominiert (wird umgelegt natürlich, sorgte natürlich für ein gewisses Rumoren, seitdem wird der als Schleimer und "Kunta Kinte vom Vermieter" gedisst..........)

Putzen und Mülleimer stampfen und ausspritzen wenn leer etc. und schauen das keiner sein Auto im Hof auf Wasser der Allgemeinheit wäscht...........

Die klassische "Kehrwoche" am Samstag ist sogar im Herzen Schwabens mittlerweile unhaltbar zusammengebrochen

[Haspel]

Zitat von Fraenkie

Wertsteigerung ist relativ .........

Erklärung zu was du nicht "verstehst" (Geld auf dem Kono)::

Macht die Buchhaltung simpel ...................

Dieses Haus ist einfach sorgenarm und steht perfekt da..

.................... hat die nur gezahlt, nie was gewollt. Netmal nen tropfenden Wasserhahn hatte die.

So läuft die Immo. halt bei mir, eher niedrigere Einnahmen, dafür Frieden.

Der eine Pächter der Kneipe geht und bringt den nächsten............

Aber Hat mein Modell Zukunft

ja, das ganze Leben ist relativ .............

schon klar mit dem "Hauskonto"; mein Unverständnis bezog sich auf "arg viel Geld auf dem Konto".
das ist zwar einerseits schön, andererseits bei bestimmten "Terminen" ungünstig (nähere Erläuterung wohl unnötig).

ansonsten sind die Gegebenheiten, nach deiner Schilderung, bei diesem Objekt nur traumhaft und jegliche Veränderung wäre töricht; ob die Kneipe "läuft" oder nicht kann dir doch egal sein; Hauptsache, die Pacht wird pünktlich gezahlt.

wenn der Stadtteil, wie Du sagst, im Aufwuchs ist, hat dein "Modell" mehr als Zukunft.

ehrlich gesagt: ich verstehe deine Sorgen und Bedenken in keinster Weise.

[Haspel]

Zitat von Fraenkie

Eines hab ich gemacht: Einen Mieter zum bezahlten Hausmeister nominiert (wird umgelegt natürlich, sorgte natürlich für ein gewisses Rumoren, seitdem wird der als Schleimer und "Kunta Kinte vom Vermieter" gedisst..........)

ja, solche Maßnahmen bringen in jedes Mehrfamilienmiethaus Unruhe, die Reaktionen typisch;
deshalb ist ja auch eine externe Hausverwaltung für alle Beteiligten erheblich besser.

[Basstel-Bassti]

ich würde es so lassen wie es ist.


Es riecht bei deinem HV Büro förmlich schon " erstmal den Fuß in der Tür - der Rest kommt von ganz allein"

die wollen das Haus ja wie du schilderst.


Verkaufen, den Nutzungsraum ändern usw. kannste immer noch

[Fraenkie]

Zitat von Haspel

ja, solche Maßnahmen bringen in jedes Mehrfamilienmiethaus Unruhe, die Reaktionen typisch;
deshalb ist ja auch eine externe Hausverwaltung für alle Beteiligten erheblich besser.

Das schleift sich schon ein auf Dauer.

Die "externe" Hausverwaltung erspart natürlich womöglich nicht nachvollziehbare Diskussionen, aber kostet eben erheblich mehr,
zum Teil läuft´s dann komplett aus dem Ruder mit den Kosten (die die Mieter ja zu zahlen haben).

Das zu vermitteln ist meine Aufgabe.!!

Und die Mieter haben ja eh die Freiheit über ihr Leben...............

Vielen gefällts, manchen seit 50 Jahren, manchen schon in der 2. Generation (der der Hausverwalter macht, dem seine Mutter hat schon meine Grossmutter in dem Haus gepflegt usw....... ).

Bezahlbarer Wohnraum, nicht mehr und nicht weniger ist geboten (dort und im Moment).
Zufrieden Mienen auf beiden Seiten

Oooooommmmmmhhhh

[innisfree]

Immobilienmakler und Entwickler sind auch keine guten Mieter. Die haben ihr Ohr am Markt und sobald die ein schöneres Objekt auftun, sind sie wieder weg. Noch schneller kann es gehen, wenn Sie ein eigenes Objekt haben, das schlecht läuft. Zur Kostenersparnis wird dann das Büro dorthin verlegt.

Keine Theorie - alles in der Nachbarschaft beobachtet, wenn auch nicht in Stuttgart,

[Fraenkie]

Zitat von Haspel

ja, das ganze Leben ist relativ .............

schon klar mit dem "Hauskonto"; mein Unverständnis bezog sich auf "arg viel Geld auf dem Konto".
das ist zwar einerseits schön, andererseits bei bestimmten "Terminen" ungünstig (nähere Erläuterung wohl unnötig).

......................


ehrlich gesagt: ich verstehe deine Sorgen und Bedenken in keinster Weise.

Na ja, Steuern bezahlen ist schon unangenehm, aber ich will ja net mit Uli H aus M Nachbar werden in Landsberg oder wo auch immer.

(Und -fast- alle "Anlagen" wo man Steuern "abschreiben" kann sehe ich als Modelle an wo man sein Geld auch an andere "abschreiben" kann).

Schwabe eben.


Sorgen: Mach ich mir keine. Es war nur ne Frage zur Entscheidungsfindung.

Es scheint eindeutig.

Aber trotzdem: Ich habe viele neue Gedanken und Anregungen erhalten in dem Trööt. Danke

Am Freitag hab ich 2 Termine. Erstens der neue Pächter der Kneipe und danach die Immobilientante (sieht gut aus übrigends ).

Mal sehen, ......aber ich glaube nicht das Geld alleine die Welt regiert. Wahrscheinlich wird´s der Wirt werden.

[Fraenkie]

Zitat von innisfree

Immobilienmakler und Entwickler sind auch keine guten Mieter. Die haben ihr Ohr am Markt und sobald die ein schöneres Objekt auftun, sind sie wieder weg. Noch schneller kann es gehen, wenn Sie ein eigenes Objekt haben, das schlecht läuft. Zur Kostenersparnis wird dann das Büro dorthin verlegt.

Keine Theorie - alles in der Nachbarschaft beobachtet, wenn auch nicht in Stuttgart,

Ja ist ein guter Hinweis,

ist vielleicht ähnlich wie als normaler Bauer ne Familienrechts-Anwältin zu heiraten und mit der nen Ehevertrag auszuhandeln

Irgendwo auf Seite 72 steht dann der Satz der alles für sie klar macht.........

[gbeck]

genau so wie sich der Stadtteil weiter entwickelt, genau so wird sich auch die Infrastuktur und besonders der Anspruch daran weiter entwickeln.

Was heute noch Kneipe ist kann morgen schon ein Schickimicki-Cafe sein und übermorgen wird daraus eine Erlebnis-Gastronomie...
Wer kann da schon in die Zukunft blicken....

Daher würd ich mir mit einer heutigen Umnutzung bei Wegfall der Schankgenehmigung keine selbst gebauten Hürden basteln.... Gibt doch derzeit überhaupt keinen Grund dazu....

[Giligan]

Eine Erlebnisgastronomie soll es auf St. Pauli geben, da kann man sich Anregungen holen.

Willy

[StephanK14]

Zitat von Fraenkie

Seit 1914 im Familienbesitz.


Also AfA ist nimmer

Grunderwerssteuer oder Erbschaftssteuer aber auch nimmer

Moin,

ich meinte nicht die AfA oder Erbschaftssteuer. Grunderwerbssteuer bezahlt eh nur der Käufer

Bei einem nicht Selbstgenutzten Haus welches nach 10 Jahren Eigentum Veräußert wird ist der Gewinn STEUERFREI


Gruß
Stephan

[Fraenkie]

Zitat von StephanK14

Moin,

ich meinte nicht die AfA oder Erbschaftssteuer. Grunderwerbssteuer bezahlt eh nur der Käufer

Bei einem nicht Selbstgenutzten Haus welches nach 10 Jahren Eigentum Veräußert wird ist der Gewinn STEUERFREI


Gruß
Stephan

Begriffen. Ja klar.

Und dann? Wieder ne Immo kaufen wo sich der Verkäufer dann über seinen Steuerfreien Gewinn freut den ich als Käufer plus die Grunderwerbssteuer zahle

Könne ja mit meinem Nachbarn ausmachen das wir alle 10 Jahre die Hütten hin und her verkaufen

Seit 1914 wäre der Tausch ja 10 mal möglich gewesen und jeder hätte steuerfreie Gewinn gemacht und sich gefreut. Oder

[Fraenkie]

Zitat von Giligan

Eine Erlebnisgastronomie soll es auf St. Pauli geben, da kann man sich Anregungen holen.

Willy

Das wäre noch ne Option

Inspiriert aus München:

http://www.leierkasten.sexy/

[StephanK14]

Zitat von Fraenkie

Begriffen. Ja klar.

Und dann? Wieder ne Immo kaufen wo sich der Verkäufer dann über seinen Steuerfreien Gewinn freut den ich als Käufer plus die Grunderwerbssteuer zahle

Könne ja mit meinem Nachbarn ausmachen das wir alle 10 Jahre die Hütten hin und her verkaufen

Seit 1914 wäre der Tausch ja 10 mal möglich gewesen und jeder hätte steuerfreie Gewinn gemacht und sich gefreut. Oder

Früher waren die Fristen wesentlich Kürzer, glaube es waren um die 2 Jahre. Hättest also mehr als 10 x

Bei dir sind ja auch noch emotionale gründe für das Halten der Immobilie ausschlaggebend. Ich glaube wenn ich an deiner Stelle wäre würde ich auch nicht Verkaufen, an meinen Hütten hier hänge ich nunmal nicht.

Gruß
Stephan

[Kuseng]

Zitat von Fraenkie

Begriffen. Ja klar.

Und dann? Wieder ne Immo kaufen wo sich der Verkäufer dann über seinen Steuerfreien Gewinn freut den ich als Käufer plus die Grunderwerbssteuer zahle

Könne ja mit meinem Nachbarn ausmachen das wir alle 10 Jahre die Hütten hin und her verkaufen

Seit 1914 wäre der Tausch ja 10 mal möglich gewesen und jeder hätte steuerfreie Gewinn gemacht und sich gefreut. Oder

Hallo Fränkie, Du hast ja Probleme. In Deiner Situation würde ich mir eigentlich nur über eins Gedanken machen:

Was für ein geiles Boot kaufe ich mir demnächst ?

Behalte die Immo und ziehe die Rendite raus. !!!

Ich selbst baue schon mein ganzes Leben meine Altersversorgung und Vermögenslage über Immobilien auf. Da ist mittlerweile schon ziemlich was zusammengekommen. Aber ein Haus in solch guter Lage wie Deins ist leider nicht dabei.

Letztendlich ist es egal ob Kneipr oder Büro. Ich persönlich würde Büro machen. Ist einfach stressfreier. Ich selbst habe auch in einer saarländischen Stadt ein Mehrfamilienhaus mit Kneipe unten. Gibt halt immer mal Stress mit den Mietern. Meist wegen Lärm.

Also mach Dir keine Sorgen. Geniess das Leben und geh Boot fahren.

[Fraenkie]

Zitat von Kuseng

Hallo Fränkie,...................

mach Dir keine Sorgen. Geniess das Leben und geh Boot fahren.

Mach ich ausreichend

Nur Sorgenfrei wird man nie mit 2 Kindern usw.

[Fraenkie]

Zitat von StephanK14

Früher waren die Fristen wesentlich Kürzer, glaube es waren um die 2 Jahre. Hättest also mehr als 10 x

Bei dir sind ja auch noch emotionale gründe für das Halten der Immobilie ausschlaggebend. Ich glaube wenn ich an deiner Stelle wäre würde ich auch nicht Verkaufen, an meinen Hütten hier hänge ich nunmal nicht.

Gruß
Stephan

Nee Nee,

emotional ist da gar nix.

Nur was macht es für nen Unterschied wenn ich die eine Bude verscheuer (Freude über die Wertsteigerung) und mit der Kohle die nächste kaufe (Ärger, die ist ja auch gewertsteigert) ?

Ausser ich bilde mir ein, das ich der geile Starverkäufer bin und der supergeile Schnäppchenkäufer.............

Ist es net sinnvoller in etwas zu investieren das man kennt (ist ja auch steuerlich wirksam)

[StephanK14]

Zitat von Fraenkie

Nee Nee,

emotional ist da gar nix.

Nur was macht es für nen Unterschied wenn ich die eine Bude verscheuer (Freude über die Wertsteigerung) und mit der Kohle die nächste kaufe (Ärger, die ist ja auch gewertsteigert) ?

Ausser ich bilde mir ein, das ich der geile Starverkäufer bin und der supergeile Schnäppchenkäufer.............

Ist es net sinnvoller in etwas zu investieren das man kennt (ist ja auch steuerlich wirksam)

Mal Angenommen Du hast momentan eine Rendite von 10 % und die Immobilie wirft 150.000 € im Jahr ab. Verkaufst Du nun für 1,5 Mio und suchst eine Neue Immobilie.

Mit den 1,5 Mio gehst Du zur Bank und legst die als Eigenkapital vor, die Bank Finanziert Dir so locker bis 10 Mio. Findest Du etwas in guter Lage mit guter Rendite, sagen wir der einfachkeit halber wieder 10 % Rendite so hast Du im Jahr ein Ertrag von 1 Mio abzüglich der Zinsen (diese mindern ja aber auch Deine Steuern). Für 1 Mio bezahlst Du momentan um die 2500 € im Monat. Also 2500*12*8,5= 255.000 € (+ Tilgung)

Es bleiben Dir also noch 745.000 € vor Steuern (- Tilgung), wohlgemerkt momentan hast Du 150.000 € vor Steuern. Nach 10 Jahren das gleiche Spiel wieder