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| Kein Boot Hier kann man allgemeinen Small Talk halten. Es muß ja nicht immer um Boote gehen. |
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Themen-Optionen |
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#1
27.07.2015, 13:55
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Stadtimmobilie Nutzungsänderung
Hallo Ihr Skipper und sonstige,
in meinem Kopf läuft ein Brainstorming immer in´s Leere, weil alleine funktioniert sowas irgendwie net. Ich wollte mal Eure Gedanken und evtl. Erfahrungen erfragen. Ausgangslage: Mietshaus vom Grossvater in Stuttgart Ost aus 1914. Ein früherer Scheiss-Stadteil, aber das entwickelt sich mittlerweile gut, alles drumrum von Supermarkt bis Platz mit Läden usw. 10 Wohnungen und unten drin eine Kneipe und eine (Ex-Metzgerei, dann Imbiss) Spielhölle. So und darum geht´s die Kneipe und die Spielhölle. Ertrag an Pacht ist eigentlich super, wobei man die Pächter ja auch net überfordern soll. Pächter sind Türken, aber (bzw. gerade deswegen) bezahlt und investiert haben die immer astrein. Wenn der eine ging hat er es dem nächsten übergeben (natürlich mit meinem Einverständnis). Aaber: Permanentes Theater. Polizei und Ordnungsamt. Die Leute sind eigentlich ganz nett, zum Teil kommt durch dass sie das auch net so sehen wie sie handeln müßen. Nur die Stadt und wer auch immer stellt halt Regeln und Forderung da kann man nur den Kopf schütteln. (Meistens trifft´s den armen Pächter --Bsp ein Kinderwagen von einem Gast wurde im Treppenhaus abgestellt, welches ja aber ein Fluchtweg ist......macht € 150,-- usw.). Also ganz klar: Ne Alkoholikerkneipe wo sich Männer und Frauen nach der Arbeit treffen und ne Spielhölle will man nicht mehr, Nun ist Sommerloch und der Pächter möchte gehen, hat aber wieder einen Nachfolger. Nur: Parallel habe ich jemanden (meine "Nachbarn" http://www.stattwerk-stuttgart.de/2011/06/projekt-6/ ). die die Räume und Schaufenster etc. gerne als Büro hätten. Maklerbüro also. Was tun? Alle "Gastronomen" haben ja nix und kriegen nix. Wird das jemals wieder besser????? Büro: Wenn die Kneipe erstmal rausgerissen und umgemodelt ist kriegt man ja wohl nie wieder ne Konzession falls es doch zum Schwabing von Stuttgart wird dort  Was denkt Ihr? Kneipe lassen weil Büros gibt´s eh genug
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war! 
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#2
27.07.2015, 14:17
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Moin,
ich habe auch ein MFH mit einer Kneipe im EG, wenn Du keine Probleme mit den Mietern über der Kneipe hast und die Kneipe gute Pacht bezahlt würde ich diese lassen. Du musst die Pächter halt dahingehend Erziehen das solche Sachen mit dem Kinderwagen nicht gehen. Wenn Du natürlich Ruhe haben willst fährst Du mit der Vermietung als Büro besser, verlierst dann allerdings irgendwann die Konzession. Bei erneuerter Vermietung als Kneipe würden Dir wahrscheinlich erhebliche Brandschutzauflagen gestellt werden. Denke die Entscheidung liegt auch daran wie der Pachtvertrag mit dem Makler aussehen würde. Läuft der möglichst Lange mit Preisanpassung würde ich an dir eher zu dem Makler raten. Schreibst ja selber das die Fluktation der Kneipe hoch ist. Büros oder Läden mit Schaufenster gehen eigentlich gut zu Vermieten/Verpachten. Gruß Stephan
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#3
27.07.2015, 14:19
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Pilder (bevor jemand fragt
 )Rechts von der "Lounge" die Gaststätte (noch zu auf dem Bild.
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#4
27.07.2015, 14:31
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Soweit ich das weiß mußt du bei einer Nutzungsänderung die heutigen Bauvorschriften zumindest in Bezug auf Dämmung einhalten. Ich würde mich da sehr genau erkundigen.
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Gruß Uli07 Die Augen hatten Angst vor der Arbeit die Hände nicht ...
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#5
27.07.2015, 14:39
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Zitat:
Die Mieter im Haus und auch die in den Häusern drumrum sind eigentlich friedliche Bürger. Da kam noch nie was an Beschwerden. Sind wohl froh überhaupt ne Bude in Stuttgart zu haben. Brandschutz etc. ist auch schon so zu machen gewesen als würde drinnen und draussen Napalm gelagert, so oder so . Ich weiss eben nicht was noch alles kommt für so nem armseligen Wirt und nen Spielhallenbetreiber. Kommt mir manchmal vor wie wenn es ein Puff wäre den man aus dem Stadtbezirk haben wollte. Langfristig der Makler, und Ruhe wäre schon geil. aber die Konzessionen aufzugeben......... darum kreist mir der Helm .Einmal weg ist das doch fast unmöglich wieder zu eröffnen, da geht´s ja mit Barrierefrei und Behindertenkloh weiter Und später mal den zigmillionsten Klamottenladen oder was weiss ich braucht die Welt doch auch net wirklich. (P.S.: Das mit dem Kinderwagen kommt natürlich nimmer vor. Aber woher sollte der oder ich das wissen, da war Platz genug. Flüchten kann man vorne raus durch 2 Türen und ggf. die Fenster, kein Vollpfosten würde da hinten rausrennen. Das wäre wirklich auch mit ner "mündlichen" Verwarnung gegangen. Seis drum, nur ein Beispiel von vielen  ).
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#6
27.07.2015, 14:45
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Kneipe lassen. Wenn die Lage nicht gut genug wäre, würden die Vorbesitzer keine Nachmieter finden.
Die hohe Fluktuation liegt aber wohl eher aus Steuerlichen Gründen. Und zu Büroräumen umbauen kann man jederzeit. Andersrum wär es schwieriger. Gruss Jörg
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#7
27.07.2015, 14:53
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  Der Neue Mieter wäre ein "Immobilienentwickler". Der hat die Nebenhäuser schon geil gemacht ("Lofts" und so neimodischs zeigs). Der weiss bestimmt alles, das hätte Charme. Allerdings: Der hat auch schon angeboten mir die ganze Hütte abzukaufen. Das ist sein Endziel. Weiss nicht ob ich den im Haus haben will, kleiner Finger ganze Hand........... 
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#8
27.07.2015, 15:00
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Ust, GewSt usw. und das bricht wohl dem durchschnittlich begabten Gastronom dann endgültig das Genick. Du hast Recht, alle 2 Jahre im Sommer wechselts. Die Lage ist eigentlich net dämlich, da laufen schon genug Leute rum und Kneipen gibt´s auch genug und Gute (belebt ja das Geschäft).
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#9
27.07.2015, 15:04
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Vielleicht wäre das sogar eine der besten lösungen: Hütte verkaufen.....
Ich persönlich möchte micht nicht mit einem Mehrfamilienhaus rumschlagen...
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Gruß Heinz,
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#10
27.07.2015, 15:21
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Zitat:
Ist aber ne Scheiss-Lösung. Die Kohle bei Lehmann Brothers ist weg. Der Steinhaufen steht noch gaaanz lange. Die Arbeit und der Ärger damit sind relatv. Manchmal nervts schon, aber im Geschäft arbeite ich für die gleiche Kohle 80 mal mehr, in Monaten wo nix zu renovieren ist. Und in schlechten Monaten wo viel verreckt, Mieterwechsel und zu tun ist und Rechnungen kommen muss ich im Geschäft immer noch 40 mal mehr tun für´s gleiche Geld..........  Boote machen viel mehr Arbeit, und dazu kosten se noch. Gut, der Spassfaktor ist noch höher
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war! Geändert von Fraenkie (27.07.2015 um 15:26 Uhr)
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#11
27.07.2015, 15:40
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Mir würde die hohe Fluktuation der Gastronomen Sorge bereiten. Irgendwann kommt vielleicht doch keiner mehr nach, auch wenn das jetzt noch ganz geschmeidig Hand in Hand läuft. Und dann kann das Interesse an Büros bereits anderweitig gedeckt worden sein.
Außerdem kann man auch bei attraktiven Büroflächen mit Nachmietern kalkulieren. Wären denn die Mieteinnahmen als Büro spürbar höher ? @ Jugofahrer: Also ich würde mich zu gerne mit einem (lastenfreien) MFH in Stuttgart rumschlagen.
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Gruss Wolfgang
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#12
27.07.2015, 15:40
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Ich mache den Immobilienwahn tag-täglich nur die Verwaltung habe ich abgegeben
Das könnte natürlich der Plan vom Makler ( wohl eher Bauträger) sein sich das Haus langsam einzuverleiben. Allerdings gehören zum Verkauf ja immer 2 Parteien Ich weiß ja nicht wie lange Du das Haus schon hast aber ich Verkaufe (die im Privaten Namen sind) alle 10 Jahre und Kaufe dann Neue. Hat ja Steuerliche gründe 
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#13
27.07.2015, 15:50
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Zitat:
ohne Not verkauft man soetwas nicht! und die "Kneipe" & Co sollte auch unbedingt bleiben; Pächterfluktuation hat für dich auch Vorteile .................. "never change a winning team" sagte schon Sir A.E. Ramsey und recht hatte er. wenn es denn mal unbedingt sein sollte oder müßte kannst Du immer noch gut verkaufen; hol dir aber vorher keinen "Immo-Geier" ins Haus.
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#14
27.07.2015, 16:08
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Ich sehe das Risiko Kneipe vs. Büro als gleichwertig an. Gibt viele leerstehende Büros und viele leerstehende Kneipen. Nutzungsänderung kostet ein paar Euro, musst auch mal schauen ob es da Auflagen gibt. Denke aber von ner Kneipe zum Büro sollte möglich sein.
Absichern kannst du dich mit nem 5 oder 10 Jahresmietvertrag. Hilft natürlich wenig wenn der Mieter pleite geht. Meine Überlegung wäre, dass viele Mieter durch eine Kneipe abgeschreckt werden. Ein Maklerbüro macht dagegen keinem Kopfzerbrechen. Soweit sich der Stadtteil wirklich gut entwickelt hättest du die Chance die Wohnung zu höheren Mieten zu vermieten sofern ein Maklerbüro im Haus ist. Wenn natürlich sowieso keine solventeren Mieter vor der Tür stehen macht es keinen Sinn die Kneipe raus zu werfen. Dazu müsste man aber die Situation vor Ort genau kennen. Ansonsten kannst du auch das machen was die "Immobilienhaie" machen, Haus in Eigentumswohnungen aufspalten und einzeln verkaufen. Gruß Chris
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#15
27.07.2015, 17:13
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Du bist also auf der "Umnutzungsfraktion, Also: Das mit der Zukunftsicherheit der "Kneipe" ist ja das was mich (negativ) umtreibt. Nicht nur für mich und die Mieteinnahmen, was tue ich denn mit nem Pächter der ständig am Limit rumkrebst. Natürlich mache ich dem sein Problem nicht unbedingt zu meinem. Aber generell ist´s doch ein ungutes Ding.....im Moment. Ein Deutscher Gastronom kriegt ja netmal mehr ne Kaffeemaschine auf Leasing............ Büros, wie du sagst im Moment geil. Aber ne Stadt kann doch net nur aus Büros bestehen....., jetzt schon, aber auf Dauer . Die Mieteinnahmen in der absoluten Höhe sind sekundär (klingt arrogant, aber in Stuttgart ist das Niveau eh über meiner Vorstellungskraft, die Bude läuft. Ist net mein Verdienst, es stimmt wohl was die Immo-Kasper sagen 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Ich wohne hier bei Pforzheim-----vergiss es dagegen. Provinz. wer Geld hat fährt eh jeden Tag nach Stuttgart quasi "zum Daimler". Die anderen zahlen mal Miete mal net..............).
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#16
27.07.2015, 17:20
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Ich stell am Wochenende mal Bilder ein wo noch Pferdekutschen auf Kopfsteinpflaster davor rumtrammpeln. (Muss erst scannen  ).Verkaufen ist wie gesagt fast sinnlos, weil...............das Haus hat eh ganz arg viel Geld auf seinem Konto, wo soll ich mit dem Geld vom Verkauf noch hin Ein anderes Haus kaufen? Vom Regen in die Traufe. Nene, das behalten wir. Schmeisst ne Rendite. Risikoarm. Bingo.
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#17
27.07.2015, 17:22
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Also AfA ist nimmer Grunderwerssteuer oder Erbschaftssteuer aber auch nimmer
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#18
27.07.2015, 17:25
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Da brauchts ja Steuerberater und RECHTSANWÄLTE. NöööNööö. Ganz weg oder bleibt................ wie auch immer
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war! Geändert von Fraenkie (27.07.2015 um 17:54 Uhr)
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#19
27.07.2015, 18:36
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Fraenkie, ich gratuliere zu dem weisen Entschluß! wie Du schon selbst bemerkt hast: was machen Leute, die "zuviel" Geld haben? genau, Immo kaufen! Du hast da ein prima Objekt mit vermuteter Wertsteigerung und steten, guten Einnahmen; wäre doch paradox zu verkaufen und in ein neues, unbekanntes Objekt einzusteigen. sollten dir die Verwaltungsarbeiten zu "lästig" sein dann beauftrage eine Hausverwaltung; kostet (im Verhältnis zu den Einnahmen) nicht viel und befreit dich auch von unangenehmen Tätigkeiten (Du verstehst). die Hausverwaltungskosten sind natürlich (wie übrigens auch Mindereinahmen wegen Leerstand) steuerlich absetzbar, Instandhaltungskosten (!) sowieso. warmer Regen in der Traufe ist doch etwas feines ............ deine Bemerkung, "das Haus hat eh ganz arg viel Geld auf seinem Konto", verstehe ich allerdings nicht.
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#20
27.07.2015, 19:46
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Erklärung zu was du nicht "verstehst" (Geld auf dem Kono):: Ich führe für alles jeweils ein Konto. Da geht alles rein und raus. Macht die Buchhaltung simpel, wer hat bezahlt, wo sind noch aussenstände, wo überschreiten die Ausgaben die Einnahmen blabla. Man kann ja auch was abzweigen wenn man will/ muss/ soll oder irgendwo anders hin transferieren usw. Aber wohin? Momentan weiss ich echt net. Also bleibt´s auf dem Konto. Dieses Haus ist einfach sorgenarm und steht perfekt da.. Künnte es halber neu bauen inzwischen..............Im Gegensatz zu manch anderem Dreck den ich habe oder "hatte". Noch ne Erklärung: Ich hab ne Mieterin die zahlt 550€ für 100qm in dem Haus. 3. Stock. Volles Schnäppchen. Warum? Die wohnt seit mehr als 50 Jahren da drin. Ihr Mann ist mittlerweile längst tod. Ich kenne die seit "immer" als gute Seele. Der Mietvertrag ist von vor meiner Geburt in einer Währung die es längst nimmer gibt.. Aussser neuen Fenstern und Rolläden (allgemeine Sanierung des Hauses, da kann sie ja nix dafür, war mein Wille) hat die nur gezahlt, nie was gewollt. Netmal nen tropfenden Wasserhahn hatte die. Jedesmal wenn ich der ne Mieterhöung von nur 10€ schreibe würde ich mir am liebsten die Hand abhacken. Nur ein Beispiel. So läuft die Immo. halt bei mir, eher niedrigere Einnahmen, dafür Frieden. Der eine Pächter der Kneipe geht und bringt den nächsten............ Aber Hat mein Modell Zukunft
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war! Geändert von Fraenkie (27.07.2015 um 19:52 Uhr)
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#21
27.07.2015, 19:53
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Also die Frage;
Kneipe(n) lassen oder Büros............
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#23
27.07.2015, 20:24
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Nur,,,,,, kommen die wieder? Zeithoriznont erstmal 5, dann 10 bis 30 Jahre??
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Viele Grüße Fränkie Während die Frauen noch zweifelnd zögern wissen die Männer schon.........dass ihr Handeln falsch war!
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#24
27.07.2015, 20:32
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Wenn ich sehe was hier alles kommt, verschwindet, kommt und wieder verschwindet....immer gern genommen und recht haltbar sind, je nach Standort, Eisdielen.
Die haben aber oft mit hoher Pacht und Winterpausen zu kämpfen. Ich habe ja früher viel Kontakt zu allen möglichen Läden gehabt und oft erfahren, warum sie gingen. Ich würde die Lokalität mal in der Zeitung inserieren und abwarten, was da kommt. Büro ist zwar ruhig aber auch unspannend..... Gruß Willy
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#25
27.07.2015, 20:44
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Es gibt schon 2 Neuw mögliche Pächter: Erstens Kneipe und Spielhölle wie bisher (wobei neuer Pächter ein neues Konzept vorlegt aber was weiss den ich. Bin Automobizulieferer, nicht Gastronom und schon gar kein Hellseher). Eisdiele, Pizeria, Grieche was weiss denn ich. Plan B: Umnutzung in Büros, das will einer machen. Wow, Nur mein Problem ist: Kneipe aufgeben? Weg zurück?
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