Altbau kaufen oder nicht?

[Wildman]

Tag zusammen,
ich bin ja eher nur der stille Mitleser, aber mangels eigener Erfahrung hab ich jetzt auchmal eine Frage.

Ich hab eventuell (stellt sich in den nächsten Wochen heraus) die Gelegenheit auf Kauf eines Hauses inkl. Grundstück. Standort wäre in der Nähe von Hitzacker

2500 qm Grundstück / Altbau / Ziegelbauweise Bj. ca. 1950 das ganze für ca. 40.000 Euro Kaufpreis zzgl. Notar, Grundbuch usw...

Ist ein Zweifamilienhaus (200 qm Wohnflläche)

Eine Wohnung ist vermietet. Im kompletten Haus gibt es keine "normale" Heizung, es wird noch klassisch alt über Kamin und Küchenhexe geheizt. Feuchtigkeit konnte ich bei Besichtigung im Mauerwerk nicht erkennen.

Mir persönlich gefällt das ganze wirklich sehr gut, es stehen diverse gemauerte Schuppen auf dem Grundstück, dazu ist das ganze nur wenige Kilometer von der Elbe entfernt...aaaaaaber ich habe etwa 480 km Anreise...erstes Problem...aber machbar.

Fotos zur Beurteilung könnt ich erst kommende Woche liefern, da ich morgen erst wieder dahin fahre.

Ich bin handwerklich nicht unbegabt und hab in der Familie und Freundeskreis auch den einen oder andern Handwerker...

Ich hab einerseits wirklich riesig Lust darauf so ein Projekt anzufangen...andereseits natürlich auch ein wenig Sorge...das ich mich finanziell übernehme...den ich würde es alleine Finanzieren (Beamter).

Die vermietete Wohnung bleibt weiterhin vermietet, die Mieterin würde später in EG ziehen und aus der DG Wohnung würde ich eine Ferienwohnung machen. Reiterhof für Kinder ist 100m entfernt. So der Plan..

Ich schätze das ich etwa 60.000 Euro reinstecken muss um es den normalen Gegebenheiten anzupassen (Heizung einbauen lassen, Dämmen, Elektrik)

Wie denkt Ihr darüber?

Fotos gibts bei Bedarf dann kommenden Dienstag...

Fragende Grüße,

[ralfschmidt]

Hallo Wildman,
wenn du genug Zeit hast, genug Kohle und jung genug bist, spricht nichts gegen einen Altbau,
ich habe selbst einen

[huebi]

Wäre im Zweifelsfall das ganze Grundstück zu Bauland zu machen oder ist da Landschaftsschutzgebiet oder ähnliches?
2500 qm Bauland sind bei uns 1 Mio. wert.

[mariot]

Schöne Gegend, ein bisschen anstrengend können SIE sein, die Wendländer. Habe dort vor knapp einem Jahr mal ein paar Tage ausgespannt. Unser Sohn macht seineAusbildung in der Nähe.
Grundstücksgröße, Haustyp und Alter decken sich schon erschreckend mit dem was ich hie am Hals habe, ist schon lustig. Wir haben übrigens auch keine klassische Heizung, sondern eben das, was sich ein Ofensetzer so baut.
Setz mal ein paar aussagekräftige Bilder rein, dann kann man eher was sagen, klingt erst mal nicht schlecht.
Solltest du eine fachmännische Bewertung der vorhandenen Heiztechnik benötigen, reden wir drüber.

[Molly Malone]

Ist ein Beamter nicht beinahe unkündbar?
Also wenn die Straße demnächst nicht erneuert werden muss und es kein Baudenkmal ist, der Kanal in Ordnung und die Grundsteuer zu verkraften sind, keine Umgehungsstraße gebaut wird und der Flughafen sowiso nicht kommt....
Die Versicherungsbeiträge für Gebäude nahe dem Wasser erträglich sind.....
"Deine Frau mitspielt u. genügend Eigenkapital vorhanden ist...."
Welche Verträge mit den Mietern exsistieren? "Ewiges Bleiberecht?"

Kalli

[Wildman]

Moin,
erstmal danke Dienstag gibts dann Neuigkeiten, mit ein paar Fotos

Gruß und schönes Wochenende,

[Elektromeister]

Zitat von Wildman

Ich schätze das ich etwa 60.000 Euro reinstecken muss um es den normalen Gegebenheiten anzupassen (Heizung einbauen lassen, Dämmen, Elektrik)

Wie denkt Ihr darüber?

Ich denke es wird wohl eher das doppelte sein, was Du reinstecken musst.

Gerd

[sea u in denmark]

Ich wohne auch in einem Haus aus der Zeit, mit leider nicht ganz so großem Grundstück, habe es auch nicht modernisiert übernommen - und finde es wunderschön.
Auch andere im Bekanntenkreis haben sich so ein großartiges Heim geschaffen, das neu unerreichbar teuer gewesen wäre.
Wenn es der Familie halbwegs gefällt, wurde ich es auf jeden Fall nehmen. Klar gibt es zuerst gewisse Komfortmängel, mit denen man leben muss. Aber die Freude über einen solchen Besitz macht alles gut.
Mit so einem Haus muss man natürllich viel selbermachen. Wir haben z.B dabei Fliesen legen, tapezieren und Rohre verlegen gelernt - bald schneller und in besserer Qualität als die abgelieferte Arbeit der meisten Handwerksmeister. Wir brauchten unseren VW-Bus häufig, aber ein PKW-Anhänger tut es sicher auch. Gute Anleitungsbücher sind Pflicht, man kann nicht alles wissen, vor allem die Vorschriften.
Als Anfänger nicht an Werkzeug und Materialqualität sparen, und manche Profis braucht man trotzdem, dafür muss genug Geld übrig sein.
Deine Lebensumstände scheinen mir günstig, mit einigermaßen sicherem Einkommen. Absetzmöglichkeit der Aufwendungen durch Vermietung usw.. Wenn man sich gleich beim Einzug auf wenige Räume beschränkt, kann man an den anderen ungestört bauen, dann austauschen.
Also wenn kein bisher nicht erwähnter Haken dabei ist, würde ich das machen. Hoch genug, keine Überschwemmungen z.B., Strassen befahrbar auch im Winter?

sea u in denmark

[apiroma]

So ne Bude hatte ich auch mal im Auge, der Verkäufer konnte jedoch einen anderen damit über den Tisch ziehen (überteuert verkauft).
Zu beachten bei abseits stehenden Häusern:

Kanalanschluß oder private Klärgrube??
Wasserversorgung öffentl. oder privater brunnen??
Bei Klärgrube sehe zu, daß Du auf ne Pflanzenkläranlage umbaust da ohne Strom funktionsfähig (dann bestenfalls Komposttoilette mit Separation vorsehen, ansonsten alten Vorklärbehälter beibehalten). Der Brunnen muß auf Kontamination überprüft werden. Ansonsten regelmäßige Wasserkontrolle.

Am Haus irgendwo Asbest verbaut??
Wenn ja, Fachfirma konsultieren, Abbau nur naß und mit entsprechenden Schutzvorkehrungen.

Heizung wenn neu geplant, gleich als Holz/Solar oder Öl/Gas/Holz/Solar planen, kein alleiniger Energieträger. Hier sorgfältig planen und nötigenfalls bauliche Vorkehrungen beim Renovieren mit erledigen. Guck Dir auch mal die Heizlösungen an, wo die Anlage in einem Container steckt ("Heizhexe" sowie ähnliche Anlagen)

Wenn Stromzuführung als Freileitung erfolgt, eigenen Notstromgenerator bzw. Einspeisepunkt vorsehen, speziell bei abseits stehenden Häusern. Die Kühlung des Aggregats kann auf die Heizung geschalten und die Abwärme genutzt werden.
(eine gute Blitzschutzanlage ist auf alle Fälle zu empfehlen, gerade um moderne Heizungssteuerungen zu schützen. habe gerade einen elektronischen Zähler getauscht, welcher anscheinend bei Gewitter beschädigt wurde und vor dem Filter saß).


Immer schön quer denken wenn Du so einen Kauf planst, kannst Dich auf alle Fälle auf Arbeit und Überraschungen freuen. Einen Sachverständigen solltest Du zur Besichtigung mitnehmen, das lohnt die paar hundert Euros auf alle Fälle!!!!

[Werner1701]

Hallo,

ich find ein solchees Projekt interessant. Wir haben auch vor 4 Jahren ein haus gekauft und es renoviert. Ob du mit den 60000 € hinkommst kann dir so wohl keiner sagen. Wir haben eine Liste der Sachen gemacht die wir machen wollten. Elektirk neu Dach isolieren usw. Dann haben wir uns Preise reingeholt. Je nachdem ob wir uns das selber zugetraut haben oder einen Handwerker beauftragen wollten. Diese Liste möglichst genaut erstellen und dann zusammen rechnen. Rechne dabei ruhig Großzügig, denn bei so einem Altbau kommen definitv kosten dazu. Ich persönlihc glaube nicht das du mit 60000 € hinkommst. Ich denke es wird wesentlich mehr werden.

Bedneke auch dabei das du deine Freizeit auf lange Zeit komplett verplanst. Wenn du Freunde hast die helfen ist das gut. Aber plane nicht zu viel Hilfe ein, das könnte dann nach hinten losgehen.

Gruß
Werner

der glaubt das so ein Projekt machbar ist, wenn man realistisch rangeht

[Freibeuter]

Wirklich aus der Entfernung wird dir keiner helfen können: Es gibt zu viele unbekannte Faktoren. Bei so einem Projekt kommt es aber nicht massgeblich darauf an, ob du selbst guter Handwerker und vermögend bist, sonder ob Du die Gabe hast Visionen realistisch umzusetzen. Wer fuers erdenken und erkennen von Arbeit, fremde Hilfe braucht, wird vermutlich scheitern. Wer aber Realist und Macher ist, wird solch ein Ding wuppen koennnen und auch erfolgreich sein.
Studiere die Marktlage. Schicke einen Sachverständigen durch die Hütte. Und besprich dein Vorhaben mit deinem Baenker... Zuerst ohne Kreditanfrage, sondern nur um die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Wenn alles passt und der Bauch mitmacht..., dann los.

Viel Glück

[nohhh15]

2500 qm Grundstück / Zweifamilienhaus (200 qm Wohnfläche)
40.000 Euro
--> daraus schließe ich, daß das nichts sein kann.
Beim Boot würde man sagen "Schrottwert".

Dazu kommt noch die Entfernung. Wenn man viel selber machen will, kann man schlecht z.B. jedes Wochenende eben mal 500km hinfahren.

Das hab ich gerade gedacht,
Gruß Hans

[Flybridge]

Zitat von nohhh15

2500 qm Grundstück / Zweifamilienhaus (200 qm Wohnfläche)
40.000 Euro
--> daraus schließe ich, daß das nichts sein kann.
Beim Boot würde man sagen "Schrottwert".

Dazu kommt noch die Entfernung. Wenn man viel selber machen will, kann man schlecht z.B. jedes Wochenende eben mal 500km hinfahren.

Das hab ich gerade gedacht,
Gruß Hans

Ohne die genauen Hintergründe zu kennen: Sehe ich auch so.

Als arbeitende Bevölkerung kann man sich nicht mal eben ins Auto setzen, 500km abreißen, um dann mit den Dachdecker zu besprechen, wo das Regenfallrohr angeschraubt werden soll. Zumal das als Nichtselbständiger ja nur am WE geht. Freitag im Stau hoch, Sonntag im Stau runter.

Man vertrödelt zu viel Zeit mit Fahrerei. Auch wenn die Subtsanz vielleicht noch ok ist, wird die Immo bei dem Preis in einer Gegend liegen, wo Fuchs und Hase sich gute Nacht sagen. Sonst käme der Preis nicht hin. Also muss wird der nächste Baustoffhandel oder Baumarkt auch 25 km entfernt sein.

Sowas kann man machen, wenn man Pensionär ist. Dann bleibt man 3 Tage am Stück oben, regelt alles, und ist dann wieder ein paar Tage zuhause, u.s.w..

Wenn man aber so tickt, dass man alle Urlaube verbaut, lange WE einplant und viel Hilfe bekommt, mag es gehen. Ich stelle mir meine Freizeit mittlerweile anders vor...

Wer beim Bau sich auf Hilfe von Verwandtschaft/Freunde verlässt, ist verlassen. Ich habe meinen Kram immer so angegangen, dass ich alles allein machen konnte. Hat sich als gute Einstellung heraus gestellt. Zur Einweihungsfeier sind dann aber wieder alle pünktlich da!

Und noch eine ganz persönliche Meinung, die ich unabhängig evtl. bekannter und betroffener Personen, die ich serh schätze, trotzdem vehement vertete:

Hitzacker ist doch ehemaliges Zonenrandgebiet? Also Richtung Osten? Du kennst die Immo-Preise im Osten, bzw. was derzeit dort auf dem Immomarkt los ist? In anderen Worten; die Immo wird schon jetzt jeden Tag an Wert verlieren. Alles was in Richtung Osten geht, ist tot. Der Grund hierfür liegt in der derzeitigen Landflucht, die generell vor herrscht und in der Tatsache, dass wir immer weniger Bundesbürger werden. Weniger Nachfrage = fallende Preise bzw. Unverkäuflichkeit. Da du ja aus K kommst, wirst du den Wohnungsmarkt von vor 20 Jahren kennen? Und heute? Die Zeitungen sind voll mit Buden. Vielleicht nicht gerade in Rodenkirchen oder Nippes, aber der Markt hat sich gewandelt und wird sich noch sehr stark verändern. Das hat auch nichts damit zu tun, dass an den Ostseebädern die Preise explodieren. Das ist eine andere Nr..

[Tillus]

Ich bin gerade dabei einen Altbau zu sanieren/renovieren!
Wenn man sich viel Zeit und Geld sparen möchte sind Eigenarbeiten das A und O!

Ich bin in der glücklichen Lage, dass mein Schwiegervater gelernter Trockenbauer und Maurer ist und auch sonst sämtliche Kniffe vom Bau kennt! Er hilft uns 6 Tage die Woche seit 6 Wochen! Das ist echt Wahnsinn!

Wenn man selbst nur gelegentlich aufgrund der Entfernung oder der Arbeit etwas am Haus arbeiten, kannst du für ein altes Haus locker mal 1 - 1 1/2 Jahre Arbeit einplanen!

Wenn du viel machen lassen musst sind Kosten in Höhe von 100 - 150 tsd EUR schnell entstanden! Alleine Heizung, Strom, Trockenbau, ggf. Dachausbesserungen, erfüllen von Wärmestandarts (Fenster, Türen, sonst Isolierungen usw.) können ein Fass ohne Boden werden!

Solche Projekte funktionieren nur min viel "manpower", Geld und einer sehr guten Planung! Das Ergebnis kann dafür jedoch sensationell werden!

[comet 11 plus]

Zu dem gesagten kommt noch, daß Du, da Du ja in ziemlicher Entfernung wohnst, wenig, na sagen wir eingeschränkte Kontrolle hast.

[Spüli]

Moin!
Wie schon von anderen geschrieben: Dein Budget mußt Du reichlich aufstocken und zudem Eigenleistung einplanen.

Ein Kollege hat sich ein ähnliches Objekt gekauft, allerdings eher an einem Ballungsraum. Er konnte innerhalb von 2 Wochen Urlaub eine Wohnung sanieren (Elektro komplett, Zwischenwände, Laminat, Küche) und ist direkt in das OG eingezogen. Das EG wird jetzt und in den nächsten Jahren komplett entkernt und saniert.

Bei dem Kaufpreis solltest Du davor ausgehen, da es eigentlich nur der Wert des Grundstückes ist. Der Mieter bringt zwar erst einmal Geld in die Kasse, erschwert aber die Sanierung (Lärm, Staub, Medienversorgung,..).
Bei Deiner doch recht weiten Anreise sehe ich auch Probleme mit der Beauftragung von Handwerkern (Ortstermine, Qualitätsüberwachung, Abnahme). Wenn Du es nur im Sommerurlaub umbauen möchtest, solltest Du die nächsten 5-10 Jahre darauf Lust haben.

[Freibeuter]

Wenn man sich aber eine energetische Müllhalde anlachen will, ist der jetzige Finanzmarkt topp.
Entgegen aller Vorwarnung durch Neubauer, haben wir fast das Gleiche gerade durch und haben es noch keine Sekunde bereut. Ob es jetzt die große Ersparnis zum Neuen war, kann ich nicht sagen. Aber das Grundstück und dessen Vorzüge wiegt alles auf und daran wird sich auch nicht ändern.
Heutige Neubaugebiete sind doch in der Regel grausam und beengend.

[wolf b.]

Zitat von Wildman

Die vermietete Wohnung bleibt weiterhin vermietet, die Mieterin würde später in EG ziehen .....

Da kannst du dich meiner Erfahrung nach nicht drauf verlassen, also diese Einnahmen vorsichtshalber nicht zur Finanzierung einkalkulieren.

Sensationell ist der Preis nicht. In meiner Gegend bekommst zu dem Preis jede Menge interessante Objekte.

[Libertad]

Ich sehe die Entfernung zum Projekt als großes Problem. Ich habe bei Um- und Ausbau eines alten Hauses intensiv mitgeholfen und dann selbst neu gebaut - die Erfahrungen mit dem Altbau brachten mich dazu.
In beiden Fällen war der Vorteil der kurzen Wege - nach der Arbeit in 10 min auf dem Bau. Kritisch ist, wenn das Objekt während der Arbeiten noch bewohnt wird, dann sind Provisorien erforderlich, die Zeit und Geld kosten, aber nichts bringen. Als "Laie" unterschätzt man oft auch den Zeitaufwand und tut sich schwer mit Hilfsmaterialien oder Werkzeugen. Alles lösbar, aber mit Aufwand verbunden.
Wenn ich so überlege, wie viel Hilfen ich hatte, die so ganz nebenbei liefen: von der Baustelle nebenan mal schnell 5 Sack Zement geliehen, von einer anderen Baustelle Gerüstbohlen übers WE, die stumpfen Bohrer am nächsten Tag im Betrieb schleifen lassen oder dort mal ein Meßgerät ausgeliehen. Zwischendurch 2 Stunden freigenommen und zur Baustelle wegen Besprechung oder der Nachbar hat beim Abladen geholfen.

Solche Altbauprojekte sind machbar, aber man muß sich im klaren sein, was da auf einem zukommt.
Wenn ich da nur an die Arbeiten am Schiff denke - 10 Schritte durch den Garten oder 400 km Autobahn: ein gewaltiger Unterschied fürs gleiche Ergebnis.

[Zzindbad]

Ich würde sowas nur angehen, wenn man dort wohnt und anfangs Zeit hat, das Gröbste zu erledigen. Als Beamter kann man ev. mal ein halbes Jahr aussteigen. Das wäre angebracht. Die 60.000 werden sicherlich nicht reichen. Aber selbst 120.000 € zum Kaufpreis würden ein gutes Haus mit 2500 gm Grundstück, auf dem man gerne wohnt, nicht zu teuer machen. Die Gegend ist grenzwertig. Eine Kapitalanlage wird das nicht werden. Ein paar Freunde sind solche Projekte auf Rügen angegangen. Die wohnen dort und sind handwerklich geschickt. Zwei Leuten ist unterdessen die Partnerin abgesprungen. In den Kreisen kursiert der Rat: "Ins Grundbuch wird sie nicht eingetragen, wenn man vor ihr stirbt und die Beziehung intakt geblieben ist, erbt sie das Haus." Das ist natürlich in vielen Fällen nicht anwendbar aber nachvollziehbar, wenn die Holde einen Umweg um Baustellen macht.

Wenn du es machst, überlege, ob du nicht als erstes das Dach in Ordnung bringst und reichlich Solarzellen raufpackst. Sowas kann man über einen Kredit finanzieren. Geld ist zur Zeit billig. Auf Dauer gesehen macht sich die Stromgewinnnung bezahlt und bringen Geld in die Kasse. Das geht aber nicht mehr lange. Es gibt sogar Hauseigener, die ihr Dach an Investoren vermieten. In dem Fall ist der eigene Einsatz gering. Ich kenne diverse Leute, die das im Spreewald gemacht haben. Wenn du (oder sonst jemand) Infos haben möchte, leite ich das weiter.




Tom

[Emotion]

Wie lange kann man dort für 100.000€ eine Freienwohnung mieten??? Das loht sich nie im leben...

[helmle]

Hi,

aus Erfahrung: Als Anlageobjekt nur in strukturstarken Gebieten kaufen.
Die Zeit wird es dir mit einem guten Plus danken. trotz augenscheinlich grösserem Invest.

Zum selbst bewohnen sind 40t + mögliche 60t entsprechend deiner Bedürfnisse und Zukunftsplanungen für mich nicht abschätzbar.

Hilft vielleicht nicht ganz aber ich habe mit zwei verschiedenen Objekten in unterschiedlichen Regionen bei einer Laufzeit von 10 und mehr Jahren extrem unterschiedliche Renditen erreicht da die Flucht in Strukturstarke Gegenden enorm geworden ist...... (bedingt u.a. durch den Arbeitsmarkt)

Gruß
Richi

[Zitteraal]

Ein altes Sprichwort lautet da:

"Wer Geld und ist dumm, der kauft ein altes Haus und baut es um".

Zum Thema "Kosten kalkulieren":

Die kalkulierte Summe (und auch den veranschlagten Zeitaufwand) mindesten verdoppeln, dann kommt man der Sache näher.

(Eigene Erfahrung)..

[hmigor]

...wenn es wirklich ein Schnapper ist/wäre, dann wär es sicher schon regional an entsprechende Schnäppchenjäger gegangen.

[Maktum]

Meine Prognose:

Nach 1-2 Monaten hast Du keine Freunde und Bekannten mehr.
Nach 1-2 Jahren ist Deine Frau weg.
Nach 2-3 Jahren bist Du Pleite.

Sei mir nicht böse, so ein Projekt muß um die Ecke liegen. Die Entfernung ist zu Groß. Alternativ einen Bauleiter vor Ort und ein dickes Bankkonto.

Die Mieterin wird jetzt nicht viel Miete zahlen (geschätzt 3,50€/qm). Nach der Sanierung darfst Du nur nach und nach die Miete anheben (laut Gesetz). Während der Sanierung wird sie dir ggf. noch die Miete kürzen (Lärm, Dreck...).

Die Anschaffungskosten stehen in keinem Verhältnis zu den Renovierungskosten.

Hier mal ganz ganz grob gerechnet:

Heizung: 18.000,-
Fenster: 15.500,-
Aussenwanddämmung: 20.000,-
Dachdämmung: 8.500,-
Elektrik: 9.000,-
Wand und Boden: 9.000,-
2 Bäder 23.000.-
Außenanlagen: 8.000,-
Bauleitung: 5.000,-

Ca. 116.000,- (+ Scheidungskosten)

Die Kosten können ca. 20-30% noch varieren, je nach Material, Ausstattung und Stundenlohn.

Und dann sind immer noch das Dach, die Grundleitungen, die Türen usw. usw. : ALT.


Tip: Such Dir einen Gutachter der die Kosten abschätzt. Lieber die Kosten für einen Guachter ausgeben als ein Leben lang unglücklich sein


Viel Erfolg

derMartin